해외리츠 (리츠의 비밀 5) 제이알글로벌리츠, 마스턴프리미어리츠, 미래에셋글로벌리츠, KB스타리츠

 

한국사람이면 부동산에 대한 집착이 정말 대단한데요. 당연히 저역시 예외일순 없죠. 하지만 관심과는 별개로 해외부동산을 소유할수 있는방법이 꼭 돈이 있냐 없냐와는 별개로 쉽지많은 않는데요. 더구나 프라임급 우량부동산일 경우는 사실상 불가능하다고 봐야겠죠. 그런점에서 해외부동산을 내 자산의 포트에 편입하기 위해서 가장 현실적인 대안이 해당물건을 보유하고 있는 상장주식에 투자하는 방법이겠죠.

 

내가 원하는 부동산을 소유하고 있는 상장회사에 투자하는것도 방법이지만, 이것은 마치 사촌의 친구의 어머님의 옆집 사는사람 삼춘을 아는것 같은 느낌이라 해당주식의 모멘텀엔 기여할순 있겠지만 부동산에 투자하는 마인드에는 적절하진 않겠죠.

 

다음으론 해당부동산 물건을 사모펀드의 형식으로 투자하는 방법인데요. 할수만 있다면 이방법이 현실적으로 가장 좋은방법이지 않을까 하지만, 문제는 진입장벽이 있죠. 펀드마다 다르겠지만 적어도 수천만에서 수억 수십억의 최소투자금이 있기때문이고, 돈이 있더라고 펀드에서 원하는 투자자인맥 그룹에 끼워주지 않으면 투자할수도 없죠. 물론 공모펀드가 있긴하지만 지금같은 상황에선 정말 메리트가 없겠죠.

 

마지막으로 우리같은 소액투자자들에게 가장 현실적이고 좋은대안이 바로 상장리츠를 사는거죠. 상장리츠라는것의 좋은점이 바로 정보가 공개된다는거죠. 심지어 리츠주식을 단 1주도 가지고 있지 않더라도 리츠의 구성정보 및 자산규모를 정어도 분기보고서 수준으로 언제든 투자자가 자세히 살펴볼수 있는겁니다. 생각해보세요... 여러분이 동네 작은 상가하나 사는데도 상가의 자세한 정보를 알가위해서는 정말 엄청난 발품과 노력을 해야하거든요. 그런데 이 엄청난 프라임급 부동산을 자세히 보고서로 만들어주고 분기마다 보고서를 만들어주는 호사를 누릴수 있는 리츠는 그자체로 혜택이죠.

 

그런점에서 우리나라 상장리츠가 담고있는 해외부동산은 어떤게 있는지 한번알아봐요.

 

1. 미국 북동부

498 7th Ave ( 제이알 글로벌리츠 )

 

아무래도 우리나라 상장리츠에서 해외리츠하면 무조건 떠오르는게 바로 제이알 글로벌리츠인데요. 일단 시가총액이 크고 거래량이 리츠중에서는 가장 활발하기 때문이지 않을까 한데요. 그중 제이알 글로벌리츠가 보유하고 있는 478 7th Ave는  맨하튼 지역에서 가장 유동인구가 많은 미드타운 오피스입니다. 

 

타임스퀘어, 엠파이어스테이트, 뉴욕시립도서관 등 이름만 들어도 알법한 랜드마크가 도보로 걸어서 이동할 위치에 있고, 특히 해당건물에 북미 지역 최대 의료노동조합인 SEIU(북미서비스노조)가 빌딩 임대면적의 61프로 가량을 임차해 사용중이라고 합니다.

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스프링 크릭타워스 ( 이지스레지던스리츠 )

 

이지스레지던스리츠가 투자한 부동산인데요. 리츠의 명칭에서도 알수 있듯이 주거건물에 주로 투자하는 리츠인가 봅니다. 뉴욕의 멀티패밀리라고 부르는데요. 우리나라의 아파트 단지정도로 생각하면 될것도 같은데...제가 정확하게 알고 있는지는 잘 모르겠네요. 하여간 비슷한 느낌인것 같네요.

 

하여간 스프링 크릭 타워스는 46동으로 이뤄진 대규모의 단지에 5881세대가 입주해 있다고 합니다. 코로나 이후 미국사람들이 좋아하는 단독주택의 가격이 크게상승하는 바람에 젊은 사람들이 대안으로 다세대주택 관심을 돌리게 되는데요. 이런 현상의 투자자산 시장에서는 핫한 투자처로 떠오른듯 합니다.  때문에 당시 글로벌 상업용 부동산 거래 규모의 30프로 가량을 차지했다고 하니 그 규모를 우리가 어림 짐작해 볼수 있을듯 해요.

 

2. 미국 남부

템파, 휴스턴 물류센터 (미래에셋글로벌리츠)

 

요즘 유상증자에 실패해서 말이 많은 미래에셋글로벌리츠가 보유한 부동산인데요. 지금 부동산의 상황을 정말 적나라하게 보여주는 결과라고 봅니다. 물론 리츠의 AMC가 대응을 안일하게 한점도 있겠지만, 사실 부동산 경기가 예전정도만 되도 절대 이렇게 유상증자에 참패했을 가능성은 낮다고 보거든요. 뭐...오늘 이챕터에서 그얘기를 할것은 아니지만 하여간 우리나라의 리츠의 상황이 좀 아쉽긴하죠.

 

일단 이름만 들어도 누구나 알법한 유명한 물류센터 부동산을 보유하고 있는데요. 그중 하나가 바로 페덱스 물류센터가 있는 플로리다주 탬파에 있는 물류센터이죠. 규모야 뭐 말해 머합니까?  탬파의 도시인구가 비록 38만명으로 그리 크진 않지만, 광역권으로 따지만 300만명이 넘는 인구이기 때문에 그 수요는 충분하다고 할수 있겠네요.

 

다음으론 휴스턴에 있는 아마존 물류센터입니다. 사진상으로만 봐도 정말 어마어마한데요. 물류센터의 주변의 배후인구만 해도 정말 대단합니다. 휴스턴은 미국에서도 4번째로 인구가 많은도시이고, 해당 도시에만 230만명이 거주하고, 광역권으로 따지면 721만명에 달해서 규모면에서 압도적입니다. 

 

3.미국중부 

인디애나폴리스 물류센터 (미래에셋글로벌리츠)

 

미래에셋글로벌리츠는 물류센터를 정말 좋아하나 본데요. 미국 중부 인디에나폴리스에도 물류센터를 보유하고 있군요.  사실상 페덱스와 장기임차를 맺었기 떄문에 페덱스 물류센타라고봐야죠. 인디에나폴리스도 도시인구 88만에 광역권까지 고려하면 210만정도 되기 때문에 적어도 앞서말한 탬파 물류센터정도되는 가치가 있다고 보면 되겠네요.

 

일리니타워 (이지스레지던스리츠)

위의 인디애나폴리스 근처의 일리노이주에는 이지스레지던스리츠가 보유한 일리니타워가 있는데요. 일리니타워가 독특한게 바로 기숙사 건물이라는 것이죠. 좀더 자세히 보면, 일리노이주 섐페인 소재에 있는 UIUC( 일리노이대학교 어버너-섐패인 캠퍼스)에 다니는 학생들을 위한 스튜던트 하우징 입니다.

 

아직 우리나라는 기숙사 건물에 대한 투자가 다소 낮설긴한데요, 사실 우리나라의 많은 대학교에 정말 교내에 혹은 근처에 멋진 건축물이 보이면 거의 기숙사 건물이라고 보면 됩니다. 다만 그런 기숙사는 거의 민간자본으로 지어졌기 때문에 이용 가격이 학생들을 위해 지어졌다고 보기엔 좀 비싸다는 생각이 드는게 사실이죠. 

 

하여간 미국같은 경우엔, 매년 해외에서 유입되는 유학생도 많을뿐더러, 저학년땐 기숙사를 의무화하는 학교가 종종있기 때문에 이런 기숙사 형태의 건물의 투자가 핫한자산으로 평가받는 중이라고 합니다.

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4.  유럽 벨기에  (제이알 글로벌리츠, KB스타리츠)

파이낸스타워

 

이건물을 이야기하는 벨기에 사람 영상을 본적이 있는데, 본인이 어렸을때도 있었고 지금도 있는 그냥 항상 자신의 인생 근처 있는 랜드마크같은 당연한 건물이다라고 말한것이 기억나는대요. 우리나라로 치면 63빌딩같은 느낌이랄까 하는생각이 듭니다. 하지만 위치는 63빌딩보다 훨씬좋죠.

 

이자산은 제이알 글로벌리츠가 소유하고 있는데요. 사실상 제이알 글로벌리츠의 본진같은 느낌이죠. 특히 자산의 특징이 벨기에 정부가 오피스 건물의 대부분의 면적을 임차해서 사용하고 있다는 건데요. 정말 어마어마한 매력적인 강점이라고 봅니다. 우리가 국채가 사는 이유가 비교할수 없는 안정성에 우위가 있는거잖아요. 벨기에 정부가 임차인이라면 뭐 걱정할게 뭐가 있겠습니다. 

 

더구나 이 건물의 임대료인상은 벨기에 건강지수(Health Index)에 연동이 되기 때문에 인플레이션을 완벽하게 햇지할수 있죠.

 

노스갤럭시타워 

이건물은 KB스타리츠에서 보유한 자산인데요. 성격은 앞에서 말한 파이낸스타워랑 거의 비슷합니다. 역시 정부가 부동산을 임차해서 사용중이라 동일하게 매우매우 안정성이 높죠. 역시 임대료가 벨기에 건강지수에 연동이 되기때문에 인플레이션 헷지의 차원에서 아주 좋은 투자상품이라고 봅니다.

 

5. 영국 삼성전자 HQ (KB스타리츠)

뭔가 건물이 랜드마크 같은 느낌은 없네요. 뭔 창고같은데요. 하여간 공식홈페이지에 나와있는 자료라...약간 물류센터같은 느낌이기도 하고 그렇네요. 하여간 특이하게 이 부동산은 해외자산이긴 한데, 삼성이 유럽본사로 사용하는 사옥입니다. 때문에 당연하게 건물전체를 삼성이 다 사용하고 있죠. 다만 이 사옥을 유동화 시킨거라고 봐야겠죠.

 

당연히 임대료를 영국의 연간 소매물가지수에 연동하여 반영하지만, 문제는 매년이 아니라 5년마다여서 해당리츠에 투자할때는 이점을 어느정도 고려해야 할것 같아요. 즉 임대료가 오르는 시점이 약간 갭이 있다는거죠.

 

삼성전자 HQ의 임대료 조정일은 2024년 12월로 되어 있으니, 적어도 배당으로 체감하려면 2025년도 3,4분기는 되야 반영되겠네요. 물론 그전에 주가가 오르겠죠뭐..^^

 

6. 프랑스 (마스턴 프리미어리츠)

 

정말 말도많고 탈도 많은 적어도 우리 리츠에서 만큼은 그런 부동산 자산입니다. 부동산 자산에 뭔가 문제가 있기 보다는 미국의 예상할수 없는 엄청난 금리상승에 부동산의 평가가치와 연결된 담보가치에 문제가 생겼다고 봐야겠죠.

 

일단 프랑스에 기초자산을 3개 가지고 있는 마스턴 프리미어리츠는 그중하나가 파리근교에 있는 뇌이쇠르센에 있는 크리스탈파크 오피스 물건입니다.  특히 중심상업지구내 명품거리와 가깝기 때문에 명품 패션기업, 글로벌 화장품기업등의 임차 선호도가 높고, 현재 임대율이 100퍼센트에 가깝습니다.

 

그리고 문제가 되는것이 바로 두개의 물류센터 건물인데, 하나는 남프랑스 페르피냥, 또하나는 노르망디 캉에 위치해 있습니다. 사실 부동산이 매우 우량하고 임대차 조건도 훌륭하지만, 임대료는 앞서말한 부동산들의 물가상승률을 반영한 자동인상이 아니라, 프랑스 국가 통계국(INSEE)이 발표한 상업용부동산지수(ILAT)에 연동이 되기때문에 경우에있어 오히려 하락할수도 있다는 점이죠.

 

지금 부동산물건에 대해서 알아보는거라 다소 주제와는 벗어나긴하지만, 지금 문제가 되는것은 부동산 자체라기 보다는 마스턴프리미어 리츠가 보유한 물건에서 캐쉬트랩이 발생했다는 거죠. 캐쉬트랩하니 좀 어려운 용어같지만 쉽게 말해서 담보가치가 하락해서 보증금이 묶였다 정도로 이해하면 될듯합니다. 

 

사실 이런 경우는 꼭 부동산이 아니더라도 우리 주식하는 사람들에게는 종종 일어나잖아요. 담보못채워 넣으면 반대매매...뭐 이런거죠. 하지만 부동산에서는 반대매매는 아니고 보증금 플러스 임대료가 묶인다고 봐야겠죠. 뭐 결국 시간이 가면 해결해 줄테지만, 문제는 그동안 배당금이 하락할 가능성이 매우 농후하기 때문에 주가가 크게 하락할 가능성이 높아진다고 보면 됩니다. 

 

하지만 그렇게 될경우 해당리츠에 대한 투자자들의 원성과, 신뢰가 깨지기 때문에 AMC의 자질과 사업능력까지 의심받을수 밖에 없고, 나아가 리츠전반에 걸쳐 투자심리가 악화될수 밖에서 그게 안따까울수 밖에 없는거죠.

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