책소개 (리츠의 비밀 3) GBD, 강남권, 삼성화재 역삼빌딩, 삼성물산 서초사옥, 에이플러스에셋타워, 강남N타워, 이수화학 반포사옥

 

GBD(Gangnam Business District) 강남권역

처음에 이용어를 처음 들었을때, 뭔가 대단하고 심오한 의미가 있나보다고 생각했었는데요 몇분지나지 않아 헛웃음이 나왔던 생각이 나는데요. G가 바로 강남의 알파벳머릿글자를 따온거죠. 하여간 재밌지만 단순하고 쉽게 이해할수 용어이지

않나 생각해봅니다. 

 

지난번 CBD와 같이 쓸까하다가 자료정리면도 있고, 쓰다보니 길이가 너무 길어져서 부득이하게 나누게 되네요. 하여간 뒤이어 여의도 분당편도 있으니 하나하나씩 살펴봐요.

 

1. 삼성화재 역삼빌딩 (신한알파리츠)

삼성화재 역삼빌딩은 과거 삼성화재가 보유하고 있던 자산인데, 2016년 삼성화재는 건물 지분 50프로를 KB부동산신탁에 매각했죠. 이후 신한알파리츠가 자리츠인 신한알파강남리츠를 통해 KB부동산신탁이 보유하고 있던 건물 지분을 매입했습니다.  참고로, 신한알파강남리츠가 2022년 인수한 캠브리지빌딩도 삼성화재 역삼빌딩 바로 옆에 위치하고 있죠.

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2. 삼성물산 서초사옥 (NH프라임리츠)

지난 2018년 재무구조 개선을 목적으로 건물을 매물로 내놨는데, 그결과 코람코자산신탁이 코크렙43호리츠를 통해 해당 자산을 매입했네요. NH프라인리츠는 코크렙43호리츠 주주 중 한 곳인 현대인베스트먼트38호 펀드의 수익증권 일부를 매입하는 방식으로 삼성물산 서초사옥에 투자했습니다. 

 

3. 에이플러스에셋타워 (코람코더원리츠, 두나무)

GBD 물건은 다 거기서 거기 근방 즉 강남역 근처를 벗어나지 않는군요. 때문에 건물이 모양새가 재미가 없고 식상한 모습이긴 합니다. 낭만이 없다고 할까요? 하여간 그렇습니다.

이건물은 최근 2022년 6월에 거래가 완료된 자산인데요, 비교적 최신에 가격이 갱신된 건물이라 여러가지 면에서 가격변화를 공부하는데 요긴한 자료입니다. 매각당시 4300억에 거래가 되었는데, 평당으로 계산했을때 4700만원이 넘는다고 하여 GBD 평당거래가를 갱신했다고 하니 여러면에서 뉴스가 되었을 거라고 봅니다.

 

근데 생각해 보면 강남아파트가 평당 가격이 더 높은데...이건뭔가 잘못된것이 아닌가 하네요.

 

하여간 코람코자산신탁의 사모형 리츠가 보유한 물건이었는데, 또 다른 사모형 리츠인 코람코더원강남리츠가 인수하게 되는데, 이 리츠의 자본금의 절반은 두나무가 나머지 절반은 지금의 상장리츠인 코람코더원리츠가 분담하게 됩니다. 다만 두나무는 코람코더원강남리츠의 운용기간이 종료된 뒤 에이플러스에셋타워를 인수할 수 있는 우선매수권을 보유하고 있다고 합니다.

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4. 강남N타워 (NH프라임리츠)

뭐 거기서 거기이긴한데요 그래도 바로 옆 역삼쪽으로 옮겨봐요. 테헤란로를 따라서 역삼쪽으로 가면 눈에 띄는 건물이 있죠. 한국지식재산센터 바로 옆에 있는 건물인데요. 이건물은 현재 KB자산신탁이 사모형 리츠를 통해 보유하고 있는데요, NH프라임리츠가 자본금의 일부를 출자하는 방식으로 강남N타워에 투자하고 있습니다.

 

2018년도에 새로 신축된 오피스이니만큼, 당시 시장의 분위기는 대단히 뜨거웠을거라고 보는데요. 사실상 근 10년간 GBD에 프라임급 신축 오피스가 없었던만큼 신축빌딩으로서의 가치는 대단하다고 볼수 있습니다.

 

5. 이수화학 반포사옥 (이지스밸류플러스리츠)

사실 책에서 다룰만한 GBD건물도 엄청많은데 구태여 이수화학건물을 고를필요가 있었을까 하는 생각도 들었는데요.하지만 이물건을 보유한 리츠의 이름에도 알수 있다시피 밸류 즉 가치에 가장 우선을 둔 리츠이기 때문에 이건물을 마지막으로 리뷰했는가 봅니다.

 

사실 오피스라고 보기엔 중심지에서 다소 벗어난 한적인곳에 있는데요, 그럼에도 반포IC 와 서울고석버스터미널의 접근이 용이하고, 건물의 인근에 고급주택들이 들어 선것을 비춰볼때 토지가치의 상승은 자명한거죠. 앞서 말한것처럼 평당가격이 서울 아파트가 오피스를 뛰어 넘은지 오래죠....사실 이게 말이 됩니까?? ㅎㅎ

 

하여간 이지스밸류플러스리츠는 적극적인 매입매각을 통한 차익실현 즉 플러스알파 전략을 목적으로 해당 자산을 보유하고 있다고 하는데요, 이 물건은 이지스 248호 펀드를 통해 2018인수한 건물이죠. 이후 2022년 이지스밸류플러스리츠가 이지스248호 펀드 수익증권 80프로를 인수하며 건물에 투자했다고 합니다.

 

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