책소개 (리츠의 비밀 4) YBD,BBD ,하나증권빌딩, 세미콜론문래, 에이원타워당산, 크래프톤타워, SK U타워, 분당스퀘어, 분당호스트웨이IDC

 

YBD (Yeouido Business District) 여의도권역

1. 하나증권 빌딩

여의도에서 유명한 랜드마크 같은 빌딩이죠. 하나은행 로고가 대단히 인상적인 빌딩인데요. 주식하는 사람들에게는 최근에 코람코더원리츠 상장하면서 편입한 건물로도 유명합니다.

 

이건물은 2022년 상반기 기준 하나금융그룹 계열사, 한국3M, 인텔 코리아 등 다양한 기업들이 임차중인데요, 코로나이후에 서울의 주요 오피스들이 공실의 우려가 있었음에도 불구하고 하나증권빌딩만큼은 꾸준히 1프로때 이하의 공실률의 유지하고 있으니 정말 우량한 건물이죠.

 

조금더 거슬러 가보면, 2010년 하나자산신탁의 자회사였던 하나자산운용이 하나증권으로부터 해당 건물을 매입했는데, 이후 2015년 코람코자산신탁이 하나자산운용으로부터 하나증권빌딩을 매입했습니다. 당시 코람코자산신탁은 코크렙제30호리츠를 통해 자산을 인수했는데, 매각을 통해 투자금을 회수하는 대신 유가증권시장에 리츠를 상장하는 방법을 선택했습니다. 그결과 코람코더원리츠가 탄생하게 됐습니다.

 

2. 세미콜론 문래 (디앤디플랫폼리츠)

 

이 건물은 디앤디플랫폼리츠가 보유한 자산인데요, 스폰서인 SK디앤디가 개발에 참여해서 뉴스가 되었던 건물이죠. 세미콜론문래는 영국계 스탠다드차티드 PE 계열이 설림한 PFV(프로젝트금융회사)가 개발한 건물인데, 당시 SK디앤디가 그 PFV의 주주로 참여했습니다. 건물의 기존 소유주가 매각을 통한 투자금 회수에 나서자 SK디앤디가 디앤디플랫폼리츠를 내세워 다시금 건물을 사온것이죠.

 

특이할만한 점은, 디앤디플랫폼이 자리츠를 통해 건물을 매입했는데, 모리츠는 자리츠 우선주에 투자해서, 일반적으로 우선주는 안정적인 배당금을 거두는 대신 거물에 대한 매각차익을 보통주에 양보하지만, 디앤디플랫폼리츠는 공모 투자자가 적은 리스크와 높은 매각차익을 모두 누릴 수 있도록 구조를 만들었습니다.  때문에 우선주 배당률이 목표치에 미달할 경우 보통주 배당 재원에서 보전하고, 향후 발생할 매각차익의 대부분(70%)을 우선주에 분배하는 방식입니다. 

 

 

3. 에이원타워 당산 (NH올원리츠)

 

에이원타워는 디벨로퍼인 엠디엠에서 개발한 자산인데요, 당초 건물의 이름은 엠디엠타워 였지만, NH올원리츠가 자산을 인수하며 건물명을 지금과 같이 변경했습니다.

NH올원리츠는 자리츠인 NH제3호리츠를 통해 에이원타워를 2020년 인수했습니다. 현재 삼성생명의 자회사를 콜센터 등을 운영하는 삼성생명서비스가 본사로 사용 중입니다. 눈에 띄는 점은 용도변경인데, NH올원리츠는 건물 매입 후 저층부 용도변경을 통해 리테일 임차인 유치에 나서고 있는중입니다.

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BBD (Bundang Business District) 분당권역

 

1. 크래프톤타워 (신한알파리츠)

분당 랜드마크하면 당연하게 크래프톤타워죠. 신분당선 판교역 2번 출구에 연결된 크래프톤타워는 한국의 실리콘밸리라고 불리는 판교의 대표 오피스이죠. 신한알파리츠가 상장초기부터 직접 보유하고 있는 건물이기도 하죠.

 

신한알파리츠가 자산을 인수할 당시 크래프톤타워는 알파돔시티 6-4 구역으로 불렸는데, 알파돔시티 개발사업은 글로벌 금융위기 직전에 추진된 공모형 PF업인데, 당시 금융위기와 부동산경기 악화라는 이중고를 맞아 사업 존폐의 위기에 놓인적이 있는데, 당행스럽게도 이후 판교 오피스 시장이 호황을 맞으며 사업이 극적으로 부활했죠.

 

현재 크래프톤과 네이버등이 건물을 임차중이고, 건물의 임대율을 98프로라고 알려져 있습니다.

 

2. SK U타워 (SK리츠)

 

정자역 4번출구에 나오면 두드러지게 보이는 건물인데요. 인근에 네이버 사옥, 두산분당타워, 현대중공업R&D센터 등이 있습니다.

 

SK그룹이 보유하고 있던 거물을 2018년 SK하이닉스가 인수했는데요, 당시 SK하이닉스는 서울시 대치동 오피스 일부 면적을 임차해 사용하고 있었는데, 사무공간 확장의 필요성을 늘끼고 둥지를 옮긴 것입니다. 이후 SK하이닉스는 해당 건물을 SK리츠에 2022에 매각했는데, 이후 건물을 매각한 뒤 재임차해 사용하는 방식을 택했네요. 한편SK리츠는 SK U타워 매입을 계기로 국내 상장리츠 운용사잔 규모 1위에 등극한적도 있습니다.

 

3. 분당스퀘어 ( NH올원리츠)

 

서현역 수인분당선의 랜드마크죠. 원래는 코람코자산운용이 보유하고 있던 자산인데 2019년에 매물로 내놨는데요, 다만 당시에 건물의 소유권 등의 문제가 있어 매각 흥행에 쉽지 않을거란 예상을 뒤엎고 5개의 자산운용사가 인수전에 참여하여 큰 이슈를 끌었죠.

 

당시 BBD권연 공실률이 워낙 낮은탓도 있지만, 첨단산업 기업의 임차 수요가 높아 임대인 우위 시장이 형성됐기 때문입니다.

 

NH리츠운용은 NH올원리츠를 통해 분당스퀘어 매입에 성공했는데, 주요 임차인으로 선데이토즈등이 있습니다.

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4. 분당 호스트웨이 IDC  (이지스밸류리츠)

 

IDC란 Internet data center 의 약자인데요, 코로나때는 물류센터 건물이 꽤나 유망했는데, 전세계적으로도 데이터센터 건물의 가치는 계속올라가는 중이죠. 그런점에서 이런물건에 대해서는 어느정도 관심을 가져야 할것 같네요.

 

일단 호스트 IDC는 이지스밸류플러스리츠가 투자한 건물인데요. 해당리츠가 직접 보유한것은 아니고, 데이터센터를 소유한 코람코자산신탁의 펀드 수익증권 일부를 인수하는 방식입니다. 이로써 이지스밸류리츠는 데이터센터 섹터에 투자한 국내 최초 상장 리츠가 됐습니다.

 

 

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