국내리츠 1 (리츠의 비밀 6) KB스타리츠, 마스턴프리미어리츠

 

이제부터 본격적으로 국내에 상장된 리츠를 하나하나씩 한번 볼텐데요. 책에 총 18개의 상장리츠가 소개되어 있어 그 순서와 내용을 참고할텐데, 어디까지 제가 이해할수 있을지 모르겠지만 한번 따라가 보도록 해요. 뭐 지금 이해못하면 큰일납니까? 두고두고 보면되죠 뭐...^^

1. KB스타리츠

 

근래들어서 미국의 상상을 초월한 급격한 금리인상으로 인해 이런시기에 가장 안정성을 뽐내야할 리츠주식들이 완전히 맛탱이가 가버렸죠. 장기채권이 망해버렸는데 리츠가 뭐라고 버티겠습니까만, 이제 겨우 걸음마 단계에 리츠에 찬물보다 더한 얼음물을 부어 버렸으니 참 난감하고 안타까울 따름이죠.

 

하지만 오히려 그런게 우리에게 더 기회이지 않을까요? 그래서 KB스타 리츠를 선두로 하나씩 봐요.

 

KB스타리츠는 22년 하반기에 출시된 상장리츠인데, 앞의 그림처럼 KB금융그룹의 첫 공모상장리츠가 아마도 KB금융 자체내에서 굉장한 신경을 쓰고 있다고 봐야겠죠.

 

구분	KB스타리츠
상장시기	2022년 10월
자산규모	약 9400억원
투자섹터	오피스
기초자산	벨기에 브뤼셀 노스갤럭시타워 영국 삼성전자 유럽본사 사옥
배당주기	1월 7월
특징	리츠 이사회 산하 자체 투자심의위원회 설치 벨기에 건강지수와 연동한 임대료로 인프레이션 해지 효과

 

노스갤럭시 타워

 

앞서 해외리츠 편에서 해외부동산에 대해서 살펴볼때 언급하긴 했는데요, KB스타리츠는 자리츠와 펀드를 통해 벨기에 노스갤럭시타워와 영국 삼성전자 유럽본사 사옥(삼성전자 HQ)에 투자하고 있습니다.

 

우선 노스갤럭시 타워는 임대료를 벨기에 건강지수 상승률에 연동하고 있는데, 특이할만한 점은 주류, 담배, 경유, 휘발유 등의 항목을 제외한 수치로 벨기에 통계청이 매달 발표하는 건강지수에 동기화 하는 점이죠. 아마도 건강지수라고 말하는것이 바로 이런항목을 제외했기 때문이지 않을까 합니다. 하지만 휘발유, 경유, 주류 이런것이 엄청나게 가격이 올랐잖아요. 그런점에서 좀 아쉬운 점은 있네요.

 

그래도 2022년 벨기에가 발표한 물가상승률은 7.6프로이니, 노스갤럭시 타워의 2023년 임대수익의 상승은 괜찮을것 같은데요. 건강지수를 반영한 노스갤럭시타워의 2023년 임대수익은 3,274만 유료 (한화 약 439억원) 정도 된다고 합니다. 작년보다 7.5프로 증가한 금액이라고 하죠.

 

영국 삼성전자HQ

영국의 삼성전자HQ 건물역시 임대료를 물가상승률에 연동하는데요, 5년마다 영국의 연간 소매물가지수(Retail PRICE Index, RPI)의 누적 상승분을 반영해 임대료를 조정하는 방식이죠.

 

특이할만한 점은 해당건물의 최초 임대료 조정일은 2024년 12월인데,  아쉽게도 KB스타리츠의 보유기간 중 영국 자산의 임대료는 오르지 않을 예정인데요. 왜냐하면, 해당자산을 보유한 LB영국펀드의 청산 시점이 2024년 12월인 만큼 펀드는 임대료 조정이 있기 전에 전 자산을 매각할 가능성이 크기 때문이죠. 다만 아직 일단 매각과 관련해서 추후에 임대료가 크게 오르게 때문에 관련해서 유리한 협상카드로 사용될수는 있을것 같습니다.

 

투자매력

 

KB스타리츠는 벨기에 건물관리청과 임대차를 2031년까지 중도해지 옵션없이 체결했는데, 국가기관이란 우량 임차임을 장기간 확보했다는 점이 대단히 매력적이죠. 더구나 노스갤럭시타워 기준 2022년 임대 수익률은 3047만 유료(한화 약 409억원)이기 때문에 KB스타리츠가 제시한 매입시점 자본환원율 4.64프로를 감안하면 해당 부동산에서 연간 발생하는 순영업소득은 392억원 수준입니다.

 

더불어 삼성전자HQ 건물도 삼성전자 영국법인이 책임 임차해서 사용하고 있는데 계약기간은 2039년이 만기인데, 삼성전자는 2034년 이후가 되어서야 중도계약을 해지할수 있기 때문에 장기임차에 대한 큰 매력이 있죠. 삼성전자HQ에서 발생하는 연임료는 325만 파운드로 한화로 51억원이라고 합니다.

 

그리고 KB스타리츠만의 특별한 점은 이사회 산하에 설치할 '투자심의위원회'가 눈길을 끄는데,  이 기관은 이사회가 의사결정을 자문하는 역할을 하게 될거라고 합니다. 

보통 우리가 가입하는 펀드의 운영은 펀드매니저가 거의 독단으로 결정하게 되어서 우리가 펀드를 해지하는 방법밖에 우리의 의사를 보여줄 방법이 없는데 반해, 적어도 리츠는 주주들이 어느정도 주주종회를 통해 주주들의 의견을 어느정도 반영할수 있다는 장점이 있죠. 그럼에도, 주주들의 이익이나 이해에 대해서 거의 형식으로만 운영하기 때문에 거의 AMC(리츠 운용사)의 주도로 따라갈수 밖에 없어서 혹시 AMC가 잘못된 결정을 내려서 주주들이 손실을 보더라도 그에대한 책임소재를 따지기에 불문명 할수도 있는 문제가 있죠. 이런문제점을 투자심의위원회가 그 간극을 줄이고 서로간의 이견을 조율할수 있을거라고 기대해 봅니다.

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2. 마스턴프리이머리츠

 

이리츠가 첫공모상장할때 시장의 기대와 관심을 한몸에 담았는데요. 과연 리츠주식에 이런관심이 있었나 할정도 였죠. 하지만 상장후 처참하게 하락해서 너무너무 아쉽고 안타까운 주식중에 하나군요. 물건의 구성이 KB스타리츠와 비슷한면도 있지만, 다소 안정성에 부족하다고 봐야겠죠.

 

구분	마스턴프리미어리츠
상장시기	2022년 5월
자산규모	약 1300억원
투자섹터	오프스 물류센터
기초자산	프랑스노르망디, 남프랑스 아마존 물류센터(자리츠) 프랑스 크리스탈파크(수익증권) 인천 항동 스마트 물류센터(자리츠)
배당주기	6월 12월
특징	2020년 상장철회 후 2022년 상장 재도전 부동산 개발사업 강한 마스턴투자운용과 시너지 기대

 

일단 마스턴프리미어리츠는 리츠명에서도 알수있듯이 부동산 자산운용사하면 탑티어라고 할수 있는 마스턴투자운용이 자산운용을 맡고 있는데요, 사실 상장전에 여러번 공모상장을 추진했으나 실패한 전력이 있죠. 예를들어 2016년에 경기도 안양 소재 리텔일 자산을 편입한 리츠상장에 실패, 그 다음해에 서울 중구 소재 오피스 자산을 각각 기초자산으로 공모상장을 추진했으나 역시 불발되었죠. 더구나 마스턴프리이머리츠 역시 2020년에 프랑스 크리스탈파크를 기초자산으로 상장을 추진했으나 역시 코로나시기에 불안으로 인해 수요부족으로 스스로 철회할수 밖에 없었습니다.

 

그래서 마치 칠전팔기의 심정으로 이번에 공모상장한 리츠에 신경을 쓸수 밖에 없었을 거라고 보는데요, 우리나라 전통의 오피스 리츠자산(크리스탈파크)의 비중을 줄이고, 물류자산을 새로 편입할수 밖에 없었을 거라고 봅니다. 그래서 인천항동 스마트물류센터와 프랑스 아마존 물류센터 두곳이 바로 그 고민의 흔적이라는 거죠.

 

인천항동 스마트물류센터

인천항동의 스마트물류센터를 보유하고 있는 코크렙52호리츠의 지분을 매입하는 방식으로 물류센터에 투자를 했는데요, 코크렙52호리츠가 총 3601억원을 들려 스마트 물류센터를 인수했는데, 여기에 마스턴프리미어 리츠가 약 400억원정도 숟가락을 얹었다고 봐야겠네요.

 

물류센터라는 이름처럼 창고라고 보면 되고, 현재 쿠팡이 100프로 임차해서 사용중이라고 합니다. 임대차 만기는 2026년 이지만, 임대차계약 중도 해지 옵션이 없고 쿠팡이 5년 2회 연장 옵션을 보유하고 있기 떄문에 사실상 공실 위험은 낮다고 볼수 있죠.

 

프랑스물류센터

자리츠인 마스턴글로벌리츠를 통해 프랑스 물류센터 두곳을 인수하게 되는데요, 첫번째 물류센터는 남프랑스 도시인 페르피냥(Perpignan)에, 두번째는 노르망디 캉(Cean)에 각각 위치해 있죠. 두 물류센터 모두 프랑스 아마존이 임차해서 사용하고 있꼬, 남프랑스 물류센터 임대차 만기가 2034년 3월, 노르망디가 2034년 4월으로 역시 임대차 계약 중도 해지 옵션은 없고, 프랑스 아마존이 1회에 한해 임차기간을 9년 연장할수 있다고 합니다.

 

그외에 크리스탈파트 오피스물건에 투자하고 있는데, 투자방식은 실물자산을 직접보유한 마스턴유럽9호펀더의 수익증권을 보유하는 방식으로 투자했네요.  크리스탈파크는 프랑스 뇌이쉬르센에 위치한 오피스 인데, 파라이스워터하우스쿠퍼스, IFF 등 유명 다국적 기업들이 건물을 입차 중이고 임대률은 100프로 가중평균 잔여 임대차 만기는 약 6년으로 알려져 있습니다.

SMALL

이슈

지금 가장 큰 문제는 캐쉬트랩문제겠죠. 지난 블로그에서도 다뤘으니 길게 쓰기는 그렇고, 일단 이것으로 한시적으로 배당금이 줄수도 있다는 리스크가 존재하겠네요. 물론 배당컷의 의미보다는 이연정도로 봐야하지만 이런상황에서 그거나 저거나 매한가지로 투자자들에게는 다가올것 같네요. 자세한 내용은 기사로 첨부해요.

https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202303201301183000102015

마스턴프리미어리츠, 프랑스 물류센터 임대료 묶였다

 

그리고 사실상 운용사는 처음부터 계획된 이벤트라고 할수도 있겠지만, 인천 항동 물류센터와 크리스탈파크를 5년 안에 매각할 계획이라고 하는데요, 크리스탈파크는 2024년, 인천 항동 스마트물류센터는 2026년까지 임대 운영하다가 매각할 계획이라고 합니다.  뭐 항간에서 가망없으니 버리는거냐라는 자조섞인 의문을 보이기도 하지만, 흐름을 좀 두고봐야 하지 않을까 하네요.

 

일단 마스턴투자운용은 부동산 개발산업 분야에 한가닥하는 자산운용사이기도 하고, 실제로 2022년 초 기준 수도권에서만 46개 개발 프로젝트를 진행중이고 하죠. (사실 이것때문에 힘든거 아닐까요? 하는 가는 의문이 듭니다.) 때문에 향후에 매각대금을 사용해서 마스턴투자가 진행중은 물건을 마스턴프리미어리츠가 편입할수도 있겠다는 생각이 듭니다.

 

마스턴투자운용이 진행중인 프로젝트를 보면, 센터포인트 돈의문, 센터포인트 명동, 을지로 3가 오피스 등이 있네요.

 

마스턴프리미어리츠의 기본전략은 빌드투코어전략인데요, 즉 이미 완성된 자산을 제값에 매입하는 대신, 핵심 입지의 건물과 토지를 매입해 코어 자산으로 개발하는 방식이죠. 그 과정에서 개발 노하우가 풍부한 마스턴투자운용과 시너지를 내겠다는건데....저금리 상황에선 그럴만도 하겠다는 생각이 들지만 지금같이 부동산 상황이 않좋아졌을땐 투자자들이 그리 호락호락 마음을 열지 않을것 같다는 생각을 해 봅니다.

 

하여간 그거야 지금의 우리의 마음인거고, 앞으로 장기적으로 금리가 다시 하락하고 투자심리가 안정화 되면 오히려 이런전략이 선순환으로 다가오지 않을까 하는 희망이 있네요.

 

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