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국내리츠 2 (리츠의 비밀 7) 코람코더원리츠, 서부티엔디리츠 본문
1. 코람코더원리츠
비교적 최신에 상장한 리츠인데요. 우리나라에서 첫번째 리츠AMC인 코람코자산신탁이 2022년 3월에 상장시킨 오피스 전문 리츠 입니다. 상장당시 여의도 하나은행 빌딩을 편입한다고 해서 대단한 이슈를 끌었던 기억이 나네요. 다만 코람코더원리츠에는 하나의 물건만 자산으로 담고 있어 리츠의 독특한 부동산 자산분배의 효과를 아직까진 누리긴 힘들지만, 추후 수도권 핵심 오피스를 편입해 나간다고 하니 기대해 봅니다.
하나증권 빌딩
| 구분 | 코람코더원리츠 |
| 상장시기 | 2022년 3월 |
| 자산규모 | 약 5,100억원 |
| 투자섹터 | 오피스 |
| 기초자산 | 하나증권 빌딩 |
| 배당주기 | 2월 5월 8월 11월 |
| 특징 | 용적률 활동도 낮아 증축 통한 밸류애드 가능 코람코자산신탁 보유 자산 추가 편입 가능성 |
여의도 지하철에서 내리면 랜드마크 처럼 알수 있는 건물인데요. 사진에서 보는거와는 달리 꽤나 부지가 넓습니다. 대지가 2300여평 정도 된다고 하니 실제로는 엄청나게 큰거죠. 요즘은 다소 뜸하긴 한데, 자주 왔다갔다 했던 한국투자증권 건물도 보이군요. 다만 준공일이 1994년이라...세월의 흔적은 좀 보이고, 좀 디자인이 구식이긴 하죠. 때문에 만약 리모델링은 했다고는 하지만 좀더 용적률에 신경써서 증축을 한다면 훨씬더 자산의 가치가 올라갈수 있을거라고 봅니다.
리츠의 자산규모는 5100억원이 넘는데, 대출 2920억에 공모자금 975억원, 그리고 상장전 투자유치자금으로 1045억원을 더해서 하나증권건물을 매입했다고 하는데...지금 코람코더원리츠의 시총이 2000억이 안되니...이게 말이나 되는소립니까? 하지만...시장은 냉정한거죠. 왜냐하면 나중에 리츠의 구조에 대해서 다룰것 같은데....대출때문 딱 그만큼만 반영해 주는거라고 봅니다. 반대로 말하면 더이상 하락하기 어려운 절대 저평가 구간에 있다고 볼수도 있죠.
2022년 3우러 기준으로 하나증구너 빌딩 공실률은 1프로대라고 하는데, 이는 서울 주요 권역 평균 공실률 3프로 보다도 낮고, 여의도 평균 공실률 5프로 보다 낮은거라고 하니 대단히 우량한 임차구조를 가지고 있는 건물이라고 할수 있겠네요. 전체 임대면적의 57프로는 하나증권이 2025년까지 사용한다고 하며, 한국3M 이 20%, 하나금융그룹 계열사가 10.3프로 인텔이 5.5 프로정도 사용한다고 합니다. 때문에 당연히 임차인 신용도는 최상이라고 할수 있죠.
코람코신탁 딜 파이프라인 적극활용
앞서 말한것처럼 분명 코람코더원리츠가 보유한 하나증권빌딩이 좋은것은 알겠는데, 문제는 하나의 몰빵되어 있다는것이 리스크겠죠. 그렇지만 아직 상장한지 얼마 되지 않았고, 최근 리츠및 부동산 경기가 최악이잖아요. 그래서 차차 포트폴리오를 늘려나갈 거라고 기대가 되는데요 더구나 코람코자산신탁이 보유한 다양한 자산에 쉽게 접근할수 있지 않을까 하는 생각이 있습니다.
실제로 코람코자산신탁은 여러 코어 오피스 자산에 투자하고 있고, 중심엄무지구의 그랑서울, 강남업무지구의 에이플러스에셋타워와 더에셋, 분당업무지구의 분당두산타워등이 코람코자산신탁이 사모 리츠를 통해 보유하고 있는 자산이죠. 그밖에 다양한 사모리츠와의 관계를 통해 자산규모확대를 도모하고 있다니 기대가 되는 부분입니다.
2. 신한서부티앤디리츠
제가 알기론 상장리츠중엔 유일한 호텔자산을 보유한 리츠라고 알고 있는데요. 용산에 가보면 꽤나 특이하고 멋진 눞힌ㄹ자 모양의 건물이 있는데요 그게바로 서한서부티엔디리츠가 일부 지분을 보유한 호텔건물이죠. 앞으로 이런 호텔을 자산으로 보유한 리츠가 생길것으로 기대가 됩니다. 더구나 아직 호텔롯데가 상장되지 않았잖아요. 상장되면 당연히 롯데리츠가 가져갈거라고 예상되지만 그때쯔음엔 호텔리츠의 전성기가 오지 않을까 하는 상상도 해 봅니다.
| 구분 | 신한서부티앤디리츠 |
| 상장시기 | 2021년 12월 |
| 자산규모 | 약 5,800억원 |
| 투자섹터 | 호텔,리테일 |
| 기초자산 | 인천 스퀘어원 복합쇼핑몰 그랜드머큐어 호텔 & 레지던지 용산 |
| 배당주기 | 6월 12월 |
| 특징 | 코로나 19 팬데믹 이후 리오프닝 수혜 전망 스폰서인 서부티앤디가 개발 중인 자산 추가 편입 예정 |
스퀘어원
우선 스퀘어원을 살펴보면, 신한서부티엔디리츠가 직접 보유하고 있는 자산인데요, 인천 연수구 동춘동에 위치한 대형 소핑몰이죠. 저도 몇번 공부차원에서 가봤는데요. 정말 어마어마하게 크더군요. 코로나가 한창인 시기에 가봤음에도 불구하고 공실이 거의 없어서 참 대단했는데요. 그만큼 상권이 좋다는 의미일수도 있겠네요. 사람도 꽤나 많았던 기억이 나네요.
임대차 구조는 스퀘어원의 대부분 약 72프로를 서부티엔디가 임차하고 있고, 지하1층을 대형마트인 홈플러스가 약 28프로정도를 임차해서 사용하고 있네요. 때문에 72프로는 서부티엔디가 책임임차해서 다시 리테일 업체들에게 전대차 계약을 맺고 운영하는 거고, 홈플러스는 리츠에서 직접 임대차를 맺고 계약을 한거라 약간의 리스크가 차이가 있다고 봅니다.
즉 스퀘어원 건물의 대부분은 스부티엔디가 계약기간동안은 책임임차를 했기 때문에 공실이 나든말든 지금당장 리츠의 수익률엔 리스크가 적다고 보지만, 홈플러스는 리츠와 직접계약을 맺었기 때문에 혹시 임대차를 해지해 버린다던지, 임대계약 만료후 갱신을 하지 않을경우 리스크가 있을수 있다는 점이 우려스러울수도 있겠네요.
하지만 서부티엔디의 임차기간은 2029년까지고, 홈플러스의 임대차 계약기간은 2033년까지 이기도 홈프러스가 임대차 계약기간 10년 연장 옵션도 보유하고 있기 때문에 그점은 어느정도 안정성이 있다고도 봅니다. 더구나 두건모두 소비자물가지수와 연동해서 임대료가 상승하는 구조로 되어있기 때문에 최근의 물가상승률이 리츠의 배당에 좋은 영향을 줄거라고봅니다.
그랜드머큐어 레지던스 호텔
지나가며 오며가며 여러번 봤는데, 아직까지 사용해 본적은 없습니다. 저기 부폐가 정말 괜찮다는 소문은 많이 들었는데 말이죠. 정말 특이한 모양의 호텔인데요. 서부티엔디리츠가 보유한건물은 젤 왼쪽의 그랜드 머큐어 레지던스 건물입니다. 정확하게 말해서 우리가 일반적으로 생각하는 관광객들을 위한 호텔은 아니고, 장기 투숙객들을 위한 레지던스 숙소의 개념입니다. 따라서 관광객들이 막 늘어 난다고 해서 매출에 얼마나 영향이 있을까 하는 생각은 들지만, 뭐 좋은게 좋은거죠.
하여간 서부티엔디리츠의 자리츠인 신한서부티엔디제1호리츠를 통해 전체호텔의 부분 즉 그랜드 머큐어 레지던스 호텔부분만 편입했는데요. 역시 서부티엔디가 리츠와 책임임대차 계약을 맺고 사용하고 있으면 임대기간은 2029년까지라고 알려져 있습니다. 때문에 최소 보장 임대료 조건이 있어 배당의 안정성을 기하면서도, 호텔 매출증가와 연동되는 매출 연동 임대료도 추가로 거둘수 있어 리츠의 입장에서 매우 좋은 조건이라고 봅니다.
더구나 좋은 소식이 있는데 2023년에 호텔내 그랜드코리아레져 카지노 입점이 예정되었다는 뉴스가 있었는데요. 링크합니다.
https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2023/01/04/2023010400126.html
외국인 카지노 GKL, '세븐럭 용산' 시대 열다
그랜드코리아레저(GKL)의 세븐럭 강북점이 용산시대를 열었다. 2005년부터 자리를 잡았던 힐튼 호텔을 16년 만에 떠나 지난 1일 용산 드래콘시티호텔에 새 터전을 마련해 그랜드 오픈했다.GKL은 지
biz.newdaily.co.kr
스폰서 자산 편입
사실 개인적으로 기대도 되면서도 걱정인게, 바로 스폰서가 바로 서부티엔디이죠. 서부티엔디가 잘알다시피 우리나라의 굴지의 디밸로퍼 부동산회사 아닙니까? 서부티엔디가 개발한 분야가 리테일 호텔은 기본이고, 임대주택, 물류센터, 데이터센터 등등 너무나도 다양하죠. 그런 다양한 멀티섹터의 자산을 아주 좋은 가격에 리츠로 편입시킬수 있다면 얼마나 좋겠습니까? 생각만 해도 가슴이 따듯해 지는데요. 하지만 역으로 디밸로퍼의 리스크를 주주들이 떠안는 구조로도 갈수 있기 때문에 여러가지로 고민이 있고, 더불어 당연히 그렇게 하기 위해서는 증자가 필수적이기 때문에 리츠자체만의 문제뿐만 아니라, 관련산업 전반으로 호경기가 붙어줘야 서로서로 윈윈할수 있지 않을까 합니다.
하여간 관련해서 최근 2020년에 용산 나진상가 부지를 948억원에 매입했는데, 해당부지를 주거, 상업 복합시설로 개발하고 향후 신한서부티엔디리츠에 편입시킬 계획이라고 합니다. 저 젊었을때 뻔질나게 드나들던데가 바로 나진, 선인상가 였는데 이렇게 재개발이 된다니...참 여러가지 생각이 드네요.
더불어 서울시 신정동 서부트럭터미널 부지에서 개발중인 물류 복합단지 역시 향후 리츠에 편입된다고 하니, 기대반 걱정반을 하게 됩니다. 그래서 길게 멀리 봤을땐 리츠가 규모의 경제를 만들었을때 정말 엄마어마한 시너지가 난다는것을 생각해 봤을때 약간 부정적인 부분은 감수해야 할것으로 봅니다.
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