국내리츠 3 (리츠의 비밀 8) 미래에셋글로벌리츠, NH올원리츠, SK리츠, 해외부동산펀드 흑역사, 에이원타워인계 매각 특별배당

 

1. 미래에셋글로벌리츠

국내최초로 해외 물류센터에 투자한 상장리츠인데요. 사실 상장때부터 뭔가 불안불안해서 제이알글로벌 리츠에 비해 수급이 잘 붙지 않았던 생각이 납니다. 때문에 현시점에 그러한점이 지속적으로 영향을 미치고 있는 리츠이죠. 왜 그런지 차근차근 살펴 보기로 하고, 리츠가 보유한 자산에 대해서 알아봐요.

 

구분	미래에셋글로벌리츠
상장시기	2021년 12월
자산규모	약 1800억원
투자섹터	물류센터
기초자산	미국 휴스턴 템파 물류센터 미국 인디애나폴리스 물류센터
배당주기	3월 9월
특징	2022년 상반기 리츠시장 전반적인 주가 하락으로 유상증자 연기 2023년 유상증자 후 미국 물류자산 추가 편입 계획 (실패)

 

미래에셋 글로벌리츠는 미국 아마존과 페덱스는 우량 물류기업과 장기 임대차 계약을 맺은 자산에 주로 투자했는데요. 휴스턴 아마존 물류센터 (미리에셋글로벌제1호리츠), 템파 페덱스 물류센터(미래에셋글로벌제1호리츠), 인디애나폴리스 페덱스 허브물류센터(미래에세맵스 미국 17-1호 수익증권)등 3개 부동산을 기초 자산으로 지난 2021년 12월에 상장했네요.

 

유상증자 리스크

당초 미래에셋글로벌리츠는 2022년 7월중에 미국 물류자산 11곳을 추가로 편입할 예정이었는데, 자리츠인 미래에셋글로벌2호리츠를 통해 자산을 매입하는 방식이라고 합니다. 자리츠는 미국 부동산을 보유한 현지법인 두곳 (Maps US Logistoxs 4 LLC 및 Maps US Logistics 3 LLC)의 지분증권에 투자할 예정이었죠. 

 

또한 부동산투자로는  캘리포니아주 아마존 물류센터 5개, 유타주 아마존 물류센터 3개, 텍사스주 아카데미 스포츠+아웃도어, 코네티컷주 아마존 물류센터, 네바다주 풋 락커 물류센터 등이 있습니다.

 

아마도 계획대로 됐다면, 미래에셋글로벌리츠는 안정적으로 임대로 수익을 확대할 수 있었을것 기대되었지만, 구상했던 자금조달 방안에 차질이 생기며 자산 편입일정이 무기한 미뤄졌습니다. 11개 물류센터 편입을 위한 자리츠의 총 투자비는 4233억원이고, 유상증자를 통해 4500억원을 조달하여 자리츠에 출자할 예정이었으나 아시다 시피 주가가 크게 하락하면서 무기한 연기가 되었죠.

 

최근 또다시 유상증자를 시도했으나, 말도안되는 주가하락으로 인해 오히려 주주들의 큰 원성만 듣고 결국 실패하게 되었는데요. 주주들과의 소통없이 너무 무리하게 추진하다 보니 오히려 역효과가 일어난거지 않나 봅니다. 더구나 만약이 AMC가 미래에셋이 아니었다면 솔직히 좀 달라지지 않았을까 하는데요. 왜냐하면 미래에셋이 과거에 부동산펀드에 대해서 전적이 있거든요. 그래서 투자자들이 못믿는거고 신뢰감을 상실한거라고 봐야죠.

 

아마도 이뉴스를 보면 왜 그렇게도 투자자들이나 주주들이 미래에셋에 치를 떠는지 알수 있죠.  미래에셋이 해외 부동산 펀드에서 저지른 만행, 흑역사 입니다.

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2017071210130628732

해외 부동산펀드 흑역사…"공모펀드 신중해야" - 머니투데이

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2.NH올원리츠

대부분의 리츠들이 수도권에 치중된 자산으로 구성하는데 반해, NH올원리츠는 특이하게 지방의 오피스, 리테일을 보유하고 있는데요. 때문에 자산편입에 유리한 가격으로 매입할수 있을거라는 기대감도 있지만, 지방부동산 특유의 저평가영역에 대한 우려도 같이 있는게 사실이죠.

구분	NH올원리츠
상장시기	2021년 11월
자산규모	약 5100억원
투자섹터	오피스, 물류센터, 리테일
기초자산	분당스퀘어 에이원인계 에이원당산 도지물류센터 MDM타워금난로, 광주역 무안 엔스퀘어
배당주기	6월 12월
특징	2022년 지방(전남, 광주) 소재 오피스 추가 편입

 

 

NH올원리츠는 수도권 중형 오피스 빌딩 3곳과 물류센터 1곳을 담고 지난 2021년 11월 상장했는데요, 그런데 최근 NH올원리츠는 신규 자산 편입계획을 밝히며 관심을 끌었습니다.

위의 사진이 차례로 광주광역시에 위치한 MDM타워 금남로 및 MDM타워 광주역 그리고 하단이 전라남도 무안군 소재 리테일 시설인 N스퀘어입니다. 사실 무안군이라고 하지만 행정구역상 그런거지 생활권은 사실상 목포라고 봐야 옳을것 같네요.

 

우려가 있는것은 사실이지만, 새로운 자산의 입지조건과 임대차 계약조건 모두 양호해 NH올원리츠의 신규자산편입을 긍정적으로 보는사람도 적지 않은게 사실입니다.  더구나 최근 국내 상장리츠들이 대형화를 꾀하고 있고, 그런추세에 맞워 NH올원리츠도 따라가고 있다는점이 매우 긍정적으로 평가해볼만 합니다.

 

반면 신규자산이 모두 지방 소재 자산이라는 점에 우려를 표하는 목소리도 분명이 있는데, 이유는 당연히 지방 특유의 저평가가 그 이유겠죠. 좀더 깊게 들어가 보면 저평가의 이유가 지방인구 감소에 따른 수요부족과 그로인한 자산가치 하락이 예상된다는 점이겠죠.

 

물론 리츠운용사의 입장에선, 수도권의 우량 자산을 저렴하게 확보하기 어려운 상황에서 어쩔수 없는 선택이라는 점은 십분 이해가 되지만, 그럼에도 국내 상장리츠중엔 이렇게 지방 부동산을 3개나 편입한곳은 드물다고 봐야겠죠.

 

책에는 없는 내용이지만, 책출판후 나온 내용이니, NH올원리츠의 자산중 에이원타워 인계를 매각한다고 합니다. 리츠의 수익중에 임대료 배당수익도 있지만, 좀더 액티브하게 보유자산을 매각해서 얻는 차익도 특별배당으로 되돌려 받을수 있죠. 이런점에 바로 리츠의 매력이라고 보는데, 우리나라에서는 드물게 제가 알기론 두번째인것 같아요. 예전에 SK리츠가 주유소를 팔아서 특별배당을 한번 한것 같은데요.

 

https://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20230510000368

NH올원리츠 ‘에이원타워 인계’ 3년 만에 매각 착수

 

 

3. SK리츠

이름만 들어도 든든한 리츠인데요. 왜냐하면 SK그룹이 스폰서를 하고 있는 리츠이기 때문이죠. 시쳇말로 설마 망하겠어? 하는 말을 종종 쓰잖아요. 바로 그겁니다. 리츠가 망할일은 사실상 매우 낮다고 보지만, 그중에서도 망하기 정말 어려운 리츠가 아닐까 하네요. (물론 망하지 않는다는 말이 주가가 하락하지 않는다라는 말과는 좀 차이가 있죠)

 

구분	SK리츠
상장시기	2021년 9월
자산규모	약 2조 2800억원
투자섹터	오피스, 주유소
기초자산	서린빌딩 SK에너지 주유소 116곳 SK U타워
배당주기	3월 6월 9월 12월
특징	SK그룹 자산을 기초자산으로 편입하며 자산규모 확대 2022년 종로타워 우선매수협상권 행사, 향후 리츠 편입 가능성

 

그룹의 핵심이자 아이콘, 상징인 서린빌딩을 기초자산으로 IPO에 나서며 많은 투자자들의 관심을 한몸에 받았는데요. 더구나 그룹이 보유하고 있는 주유소 물건까지 합쳐서 2조에 가까운 자산으로 출발을 해서 향후 4조원대의 자산규모로 달성하겠다고 예고했습니다.

 

실제로 SK리츠는 최근 빠르게 자산규모 확대하고 있는데요, SK하이닉스가 보유하고 있는 분당 U타워를 추가로 편입하고 종로타워 우선매수권을 행사하는등 적극적인 행보를 취하고 있죠. 하지만...최근 투자자들의 기대를 하고 있던 부동산 물건은 안하고 이상한 수처리센터를 편입하면서 투자자들에게 온갖원성을 듣고 있는데요....당연히 편입하기 위해 했던 유상증자가 완전히 흥행실패해 버렸죠. 관련뉴스를 한번 보시죠.

 

이런점에 바로 대기업스폰서 리츠의 고질적인 단점이지 않을까 합니다. 리츠 주주들을 우선 생각하기 보다는 해당기업의 빨대정도로 주주를 생각하는듯 해서 기분이 별로 좋지는 않죠

https://biz.chosun.com/stock/market_trend/2023/09/22/BPVYL5VY2VHFZDGCD2TWDDJVJU/

하이닉스 수처리시설 1조에 사고, SK는 유증 사실상 불참... SK리츠 주주들 뿔났다

 

그럼에도 썩어도 준치 아닙니까? 대기업 스폰서 리츠의 최고의 장점은 안정성과 스폰서의 시너지가 극대화 된다는 점입니다. SK그룹과 관련된 다양한 우량자산을 우선 편입할수 있고, 향후 종로타워, SKT타워, SK플래닛 사옥 등 그룹이 보유한 자산의 우선매수협상권을 가지고 있죠. 특히 최근 오피스 매각 시장이 매도자 우위로 돌아선 만큼 SK리츠가 보유한 우선매수협상권은 큰 메리트라고 봅니다.

 

더불어 SK리츠는 데이텃헨터, 물류센터와 같은 다양한 섹터의 자산을 추가로 편입할 계획이고, 주유소 자산을 클린에너지리츠에 몰아 담았듯, 섹터별로 자리츠를 설립해 투자영역을 늘려 나가며 장기적으로는 AUM 10조원 이상의 복합 리츠로 발전하겠다는 구상이라고 합니다.

 

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