국내리츠 5 (리츠의 비밀 10) 코람코라이프인프라리츠(코람코에너지플러스리츠), 제이알글로벌리츠, 토지플랫폼

 

1.코람코라이프인프라리츠(코람코에너지플러스리츠)

코람코에너지리츠는 분명 이름이 낯이 익는데, 차트를 보려고 찾아 봤더니 안나오더라구요. 그래서 검색을 해봤더니 올해 2023년 8월쯤에 사명을 바꾸었군요. 초기상장땐 주유소에 몰빵한 이미지 였는데 점점 사업영역을 늘리는 중인가 봅니다. 관련기사를 링크하니 참고하시면 좋겠네요.

https://v.daum.net/v/20230525132717948

코람코에너지리츠 '에너지' 떠나 '라이프' 리츠로 변신

 

구분	코람코라이프인프라리츠
상장시기	2020년 8월
자산규모	약 1조 3000억원
투자섹터	주유소, 물류센터, 공유주거, 식음료
기초자산	현대오일뱅크 주유소 168곳 남청라 스마트로지스틱스 SK네트웍스 수도권 물류센터
배당주기	5월 11월
특징	주유소 부지 용도전화, 재개발 통한 토지 플랫폼화 2022년 물류센터 2곳 편입하면 투자 영역 확대

 

전국 187개 주유소를 기초자산으로 2020년 8월 상장했는데요, SK네트웍스가 보유하고 있던 주유소 자산이 매물로 나오자 코람코자산신탁과 현대오일뱅크가 손잡고 리츠를 통해 매입했네요.

 

더불어 단순 주유소 임대수익을 넘어서, 용도전환, 개발등을 통한 자산가치 극대화를 노리고 있다고 봐야죠.  실제로 2021년에 보유중인 주유소 자산중에 27곳을 매각해서 (주로 지방 소재 주유소) 서울 및 수도궈 신규 보동산 투자재원으로 활용할 계획이죠.

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토지플랫폼 리츠

코람코라이프인프라리츠는 지난 2021년 비전2025를 발표하며 자산 컨버전을 통한 토지 플랫폼화를 예고했는데, 즉 주유소 부지를 다른 용도로 전환해 임대하거나, 리츠가 부지를 직접 개발해 부동산 가치를 극대화 한다는 구상입니다.

 

첫째 부지내에 차량정비소, 음식점 등으로 주유소 외 매출을 추가하고

둘째 주유소를 타용도로 전환하고 토지를 임대하는 방식

셋째 부동산을 직접 전환 개발

 

실제로 주유소를 대형 가전 매장으로 탈바꿈시키기도 했는데, 아산시 충기동 아산셀프주유소, 부산 동래구 동래주유소, 안산 단원구 지에셀프주유소 등 3곳을 LG하이프라자 가전 매장으로 전환한것이 그 예죠.

 

이렇게 직접 개방방식을 택하기 위해 금융회사, 디벨로퍼등과 협업 시스템을 구축하고, 실례로 신세계프라퍼티가 코람코라이프인프라리츠의 개발 파트너를 맡으면서 주유소 개발사업의 컨설팅과 자산관리, 브랜딩 등을 담당할 예정이라고 합니다.

금융 파트너로는 삼성증권 NH투자증권이 협력하며, 각 증권사는 개발사업을 위한 금융 주관, 리파이낸싱 등을 맡을 예정이죠.

 

물류센터 편입

또한 신규투자로 물류센터 매입을 단행했는데요. 2022년들어 수도권 물류센터 2곳을 편입했죠. 한곳은 경기도 용인시 SK웍스 죽전 물류센터와, 또하나는 인천시 남청라 스마트 로지스틱스 물류센터 입니다.

 

남청라 스마트 로지스틱스 물건을 보면, 총 3342억원의 비용을 들였는데, 부동산 거래가격 3100억원에 나머지 부대비용을 더한 가격입니다. 투자재원 확보를 위해 유상증자 1182억원을 하고, 보유현금 163억 임대보증권 96억 그리고 차입금 1900억을 더해 충당했다고 하네요.

 

남청라 물류센터의 규모는 대지면적 1만 3,457평에 연면적 4만2,336평 규모라 하니 대형 물류센터이죠.

또하나는 SK네트웍스 죽전 물류센터 인데요, 용인시 수지구 죽전동에 위치하고 있죠. 대지면적(2,177평) 규모이고, 지하1층 지상3층 이고, 연면적 1,802평 규모이니 청라에 비하면 아담한 규모군요. 물건의 거래가는 200억원으로 코람코라이프인프라 리츠에서 자산매입을 위해 차입금을 추가로 120억원을 조달했다고 합니다.

 

2. 제이알글로벌리츠

해외부동산 자산을 담고있는 대표리츠인데요. 아마도 리츠를 거래하는 투자자들은 한번쯤은 거래했거나 혹은 보유중이지 않을까 합니다. 부동산 자산의 햇징차원에서도 포트에 들고 있어야 하지 않나 개인적으로 생각해 보는데요, 실제로 우리 상담종목에서도 다루긴 했는데 상담후 주가가 무너져 버려서 참 안타까운 종목이네요. 하지만 지금은 전세계의 거대한 흐름이 그렇기 때문에 제아무리 날고 기는 자산이라고 해도 피해갈수 없는거겠죠.

2023.10.06 - [주식상담] - 제이알글로벌리츠 종목상담 - 아는 손님 사연

제이알글로벌리츠 종목상담 - 아는 손님 사연

 

구분	제이알글로벌리츠
상장시기	2020년 8월
자산규모	약 2조 3000억원
투자섹터	오피스
기초자산	벨기에 파이낸스타워 498 Seventh Ave
배당주기	6월 12월
특징	해외자산 편입한 최초 상장리츠 벨기에 건강지수와 연동한 임대료로 인프레이션 해지 효

 

원래 제이알투자운용은 해외부동산 투자에 정평이 나있는 자산운용사 인데요, 이런 운용사가 우리나라 최초로 해외부동산을 편입한 리츠를 내놓게 되는데요, 처음엔 벨기에 파이낸스타워만을 기초자산으로 IPO를 했습니다. 벨기에 파이낸스타워는 제이알글로벌리츠가 자리츠인 제이알26호리츠를 통해 직접 보유하고 있는 부동산 이죠.

 

추후 2022년 자리츠 제이알 28호리츠를 통해 미국 오피스자산을 추가로 매입하게 되는데, 이를 통해 리츠의 자산규모가 2조 3000억원대로 도약하며 대형리츠의 반열에 오르게 됩니다.

 

돋보이는 절세전략

다른리츠에서는 볼수없는 치밀한 투자전략이 돋보이는데요, 조금 복잡해서 이부분을 다룰까 말까 고민했지만 책에 너무 심도있게 나와있어서 저역시 따라가지 않을수가 없군요. 천천히 공부하는 느낌으로 생각해 봐요.

 

일단 뉴욕 오피스 자산매입을 위해 총 8개의 투자기구를 활용했는데, 이를 통해 맨하튼 빌딩 지분율은 49.9프로 의결권은 50프로 획득하게 됩니다. 이로서 자산에 대한 지배력은 50프로 이상을 유지하면서도, 현지에서 발생하는 각종 세금을 최소화하게 됩니다. (아마도 실제 지분이 50프로 이상이 되면 세금이 크게 높아지나 봅니다.)

 

우선 제이알글로벌리츠는 1893억원을 들여서 제이알 28호리츠 지분을 100프로 확보하고, 제이알 28호 리츠는 2개의 매개회사를 통해 미국 현지리츠 (REIT, 498 7th KOR LLC) 지분 99.9프로를 확보하게 되는데, 현지 리츠에 대한 제이알 28호리츠의 투자금은 총 1,761억원이라고 합니다.

 

현지 리츠는 다시 현지 공동 투자자와 함께 맨하튼 빌딩 확보를 위해 합작법인 (JV, 498/7 Owners LLC)에 투자했고, 합작법인 지분 매입을 위해 현지 리츠의 투자금은 1,167억원이라고 합니다,  합작법인은 중간 자회사(498 7th MZI LLC)와 직접 보유회사(498 7TH  LLC)를 거쳐 맨하튼 부동산을 보유하고 있죠.

 

여기서 눈여겨 볼점은 미국리츠를 활용하고 있다는것인데, 제이알글로벌리츠는 현지리츠 지분 99.9를 보유하며 나머지 리츠 설립요건 충족을 위한 0.1프로를 우선주 공모 방식으로 보유하고 있다는 점인데요.

이를통해 배당소득에 부과하는 세금비용을 크게 줄였는데요. 리츠의 특징이 과세대상 소득의 90프로이상을 배당하면 과세를 거의 하지 않는데, 문제는 리츠설립을 하려면 우선주가 필요한데 우선주에 대한 과세는 크기 때문에 이부분이 현지 리츠회사를 적절히 잘사용해 발생하는 법인소득세를 크게 줄였다는데 의의가 있는거죠.

 

조금더 자세히 보자면, 뉴욕시 소득세, 뉴욕주 프렌차이즈 세금, 메트로폴리탄 세금 등등을 현지리츠를 통해서 최소한만 발생하도록 만들었다는 것입니다.

 

결정적으로, 추후 맨하탄 빌딩의 매각시점에도 세금감면을 기대할수 있는데요. 추후 매각에 따른 양도차익이 발생할 경우 합작법인이기 때문에 사실상 연방세를 과세하지 않게 됩니다. 그리고, 보통 우리나라는 건물을 매도하게 되면 매수자가 거래세를 내지만, 미국은 매도자가 낸다고 하는데요, 그렇지만 제이알 글로벌리츠는 빌딩지분을 49.9프로로 50프로 미만이기 때문에 비지배적지분으로 취급되어서 거래세로 발생하지 않는다고 하네요.

 

이렇게까지 설명해야 하나 싶을정도로 장확하고 복잡하긴 한데요. 원래 미국 맨하튼 자산을 매입할때 반대도 심하고 걱정이 많았잖아요. 그렇지만 이정도로 치밀하게 계획하고 설계했구나 하니 제이알이 뭔가 다르군하는 생각이 듭니다. 그렇지만...현실은.........흑

벨기에 파이낸스타워

사실 벨기에 파이낸스타워 자산은 우리 블로그에서도 여러번 다뤘기 때문에 또해야하나 하는 생각은 들지만, 뭔래 부동산 공부는 질리게 하는겁니다.

 

일단 벨기에 파이낸스타워의 핵심은 극강의 안전한 임차구조겠죠. 임차인이 바로 벨기에 정부기관 즉 국가나 다름없는데 이보다 어찌 더 안정성을 논할수 있겠습니까? 더구나 임차만기가 2023년 12월까지이니 어마어마한거죠.

 

그보다 더 좋은점은 바로 임대료가 벨기에 건강지수를 통해 매년 반영하기 때문에 물가상승에 따른 인플레이션 리스크를 완벽하게 햇징할수 있다는 점이겠죠. 

 

조금 전문적이긴 한데, 임대산정 기준은 벨기에 통계청에서 매달 소비자물가지수에서 주류,담배,경유,휘발유 등 항목을 제외한 수치를 발표하는데 이게 바로 건강지수이죠.  그래서 파이낸스타워는 최소 임대료인 4,270만유로에 직전년도 12워 건강지수를 곱한값에 기초지수 (79.64)를 나눈 가격으로 매년 임대료를 책정하고 있다고 합니다.

 

이를 토대로 계산해 보면, 2022년 파이낸스타워의 임대료는 6,241유로 (한화 약 832억원)이고, 이는 지난해 건강지수를 반영한 금액으로 전년 대비 5.2프로 증가했는데, 이는 지난 2021년 벨기에 물가 상승률과 비슷한 수준입니다.

 

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