국내리츠 7 (리츠의 비밀 12) 이지스밸류리츠, NH프라임리츠, 롯데리츠

 

1. 이지스밸류리츠

국내 탑티어 부동산 자산운용사인 이지스 자산운용이 처음 출시한 상장리츠 인데요. 어려운시기에 꾸준히 자산을 매입해서 자산규모를 키워 왔군요. 하지만 그 과정이 녹록진 않았는데요. 상장준비 초기에 2019년 제주 켄싱턴호텔과 태평로빌딩을 기초자산으로 상장할 계획이었지만 한차례 무산되기도 했고, 이후 코로나가 터지면서 호텔업계가 망가지면서 켄싱턴호텔 투자계획을 철회하는등 우여 곡절이 있었죠.

 

구분	이지스밸류리츠
상장시기	2020년 7월
자산규모	약 1조 4000억원
투자섹터	오피스, 물류센터, 데이터센터
기초자산	태평로 빌딩 미국 데이터센터 포트폴리오 분당 IDC 이수화학 반포사옥
배당주기	2월 8월
특징	코어플러스 및 플러스 알파 투자전략 데이터센터에 투자한 유일한 상장 리츠

 

이후 이지스밸류리츠는 여러가지 자산을 편입하게 되는데 이천YM물류센터, 분당 호스트웨이 인터넷데이터 센터, 미국소재 12개 데이터센터등이 그것이죠. 이중에서 가장 주목받고 있는 자산이 바로 데이터 센터인데요, 사실상 국내 상장리츠중 데이터센터에 투자한 사례가 없기 때문입니다.

 

일반적으로 데이터센터의 운영과 투자는 전문성이 요구되기 되기도 하고, 국내에서는 부지자체가 확보가 어렵기 때문에 투자하기 어려운데, 분당의 호스트웨이 IDC의 경우 분당중심지역이여서 입지적 가치도 좋아 장기적으로 가치가 상승할 가능성이 매우 높다는 의견이 있죠.

코어&플러스 알파

특징적인 전략중 하나가 바로 전체 투자자산중 30프로는 플러스알파 자산으로 구성하는것인데,  코어자산은 안정적인 배당재원을 확보를 주력으로 하고, 나머지 플러스 알파로 적극적인 매입매각을 통해 시세차익을 추구하는 자산입니다. 예를들자면 물류센터나, 데이터 센터같은 성장섹터 혹은 저평가 된 자산이 되겠네요.

 

이같은 전략에 따라 2021년 11월에 매입한 이천 YM물류센터를 매각추진중인데, 이는 불과 6개월만에 매각이어서 이지스밸류리츠의 운영철학을 엿볼수가 있네요. 그러면서 최근에 이수화학 반포사옥을 신규매입했는데 역시 같은 관점에서 볼수 있다고 봅니다.

 

반면 코어자산 편입으로 서울 종로구 소재 트윈트리타워를 예고하고 있는데 이자산은 2022년 5월에 트윈트리타워를 보유한 이지스전문투자형사모부동산투자신탁25호 (이지스 25호 펀드) 수익증권 매입하기로 결정했다고 합니다. 이지스 25호 펀드 수익증권 99.7프로를 1839억 원에 인수할 예정이라고 합니다.

 

 

물류센터 매입 불발

이렇게 플러스 알파전략을 사용하다보니, 계약조건이 맞지 않을경우 자산편입이 불발되기도 하는데요, 예를들어 2022년 7월 여주 쿠팡 물류센터 매입을 철회하기도 합니다. 당시 여주 물류센터의 저온동을 준공도 하기전에 선매입 방식으로 자산을 인수를 결정했지만, BB+ 등급이상의 임차인과 8년이상의 임대차 조건등이 까다로워 매입을 취소하게 됩니다.

 

 

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2. NH프라임리츠

개인적으로 NH자산운용의 리츠들이 제대로 평가를 받지 못하고 있는것 같은데요. NH올원리츠도 그렇구요..이유는 아무래도 리츠의 규모에도 있을것 같지만 솔직히 왜 그런지는 잘 모르겠네요. 하지만 추측컨데 개인들보다는 NH특성상 기관들이 좋아할만한 자산이기 때문에 그러지 않나 하는 추측성 생각도 해봅니다.

구분	NH프라임리츠
상장시기	2019년 12월
자산규모	약 930억원
투자섹터	오피스
기초자산	서울스퀘어 강남N타워 삼성물산 서초사옥 삼성SDS타워
배당주기	5월 11월
특징	3~4년 내 투자 펀드 만기 도래 상장 후 자산가치 크게 상승하며 매각차익 기대

일단 자산을 살펴보면 프라임이라는 이름에 걸맞게 수도권에 굵직굵직한 오피스 물건을 다수 보유하고 있는데요. 그런데 생각해보면 저 엄청난 자산을 보유하고 있는데, 자산규모가 930억이라는게 이상하잖아요. 

 

이유는 바로 건물을 직접 보유하지 않고, 지분이나 수익증권을 일부를 보유하는 방식으로 투자하고 있기 때문이죠. 물론 검증된 자산이긴 하지만 이런것이 바로 NH프라임리츠가 저평가 되고 있지 않나하는 생각이 듭니다. 

 

상장시기가 2019년인것을 감안하면 대부분의 자산을 비교적 저렴할때 매입한것으로 생각할수 있는데요, 공모당시 주당 5000원이었던것을 감안할때 2022년초 주당 NAV값이 6000원에 육박했다는 점을 상기해볼때  상장때보다 가치가 주당 1000원가까이 상승했다는 것을 간접적으로 알수 있죠. 때문에 향후 투자자산을 매각할때 큰 차익이 기대되는 부분이기도 하죠.

 

특히 삼성 SDS타워를 보유한 유경PSG자산운용의 11호 펀드는 만기가 2024년이어서 현재 본격적인 매각작업을 진행중이라고 하는데, 매입당시 삼성SDS 타워의 평당 가격은 2,086만원이었는데, 최근 주변 오피스가 평당 3,000만원 중반대를 훌쩍 넘어 섰다는것을 감안해 볼때, 이번 매각을 통해 NH프라임리츠가 큰 매각차익을 얻을수도 있겠다는 생각이 듭니다.

 

이외에도 서울스퀘어( ARA 펀드)의 만기는 2026년 2월, 강남N타워(KB강남1호리츠)의 만기는 2025년 8월, 삼성물산 서초사옥(현대 38호 펀드)은 2025년 8월이기 때문에 향후 지속적인 매각 차익이 기대됩니다.

 

3. 롯데리츠

롯데그룹의 핵심적인 코어가 될거라고 보는데요, 그렇지만 좀 부정적으로 생각하면 각종 자산들을 현금화 시키기 위한 처리창구가 되는거 아니냐 하는 생각도 있습니다. 하지만 아직까지 모든게 초반작업이기 때문에 섯불리 예측하는것은 의미가 없다고 봅니다. 아마도 이런 그림의 핵심은 호텔롯데가 상장할때 롯데리츠의 힘이 제대로 평가될거라고 봅니다.

 

구분	롯데리츠
상장시기	2019년 10월
자산규모	약 2조 6,000억원
투자섹터	리테일, 물류센터
기초자산	롯데백화점, 롯데아울렛, 롯데마트 14곳 롯데마트 김포 물류센터
배당주기	6월 12월
특징	롯데그룹 부동산 편입하며 자산규모 확대 롯데쇼핑, 롯데글로벌로지스 등 안정적인 임차인 확보

 

롯데리츠의 핵심은 뭐니뭐니 해서 명실상부한 스폰서 리츠 아니겠습니까? 자산편입에 다른 물건을 생각할 필요가 없는거죠. 때문에 서두에 롯데그룹의 핵심코어가 될거라는게 전혀 과장된 말이 아니죠. 사실상 롯데의 본체인 롯데쇼핑이 리츠의 50프로를 보유하고 있고, 스스로 주요임차인이며 앞으로 다양한 자산편입의 딜파이프 라인이 될거기 때문입니다. 더구나 롯데리츠는 글로벌 인덱스 편입된 리츠이기도 하니 롯데그룹의 정말 핵심적 위치에 설 날이 오겠죠.

 

물가지수,매출 연동한 임대료 구조

롯데그룹 관련 15개 부동산을 기초자산으로 해서 꾸준한 증자와 자산편입으로 외형 성장을 도모중인데, 부동산의 규모, 소재지역, 임대차에 따라 자산을 6개의 트렌치로 구분하고 있습니다.

 

롯데리츠가 보유한 15개의 자산모두 롯데쇼핑 및 롯데글로벌로지스가 책임임차하고 있는데 우선 트렌치 A,B,C에 포함된 8개 자산의 임대료는 매년 10월 1.5프로 고정으로 인상하고 있습니다. 이에 해당하는 자산은 차례로, 롯데백화점 창원점의 3개 부동산, 롯데백화점 광주점 등 5개 자산, 롯데백화점 강남점등 2개 자산 입니다.

 

그리고 2021년 이후에 매입한 7개 부동산은 트렌치 D,E,F의 임대료는 물가상승률과 점포별 매출등을 반영하는데, 트렌치 D,E는 전년도 소비자물가지수(CPI) 상승률에 따라 오르는 월 고정 임대료에 각 점포의 전년도 매출을 반영한 월 매출 연동 임대료를 더해 매년 3워 임대료를 책정하며, 롯데마트 김포물류센터 (트렌트 F)는 매년 3워 전년도 소비자 물가지수 상승률에 따라 임대료를 조정한다고 합니다.

 

리파이낸싱과 배당감소

사실 리츠에서 가장 중요한것은 투자자들의 배당이기 때문에 이부분이 투자에 가장 결정적인 근거로 작용할수 밖에 없는데요. 롯데리츠가 공격적으로 자산을 편입하기 위해서는 1조 1,300억원이라는 타인자본을 조달해야만 했는데, 이중 롯데리츠가 2023년까지 상환해야 하는 부채가 총 1조 470억원에 달해서 2023년 전반기에 매우 힘들었죠. 하지만 지금은 긴박했던 리파이낸싱 고비를 어느정도 이겨냈기 때문에 향후 큰 고비는 없지 않을까 생각됩니다. 다만  선순위 담보대출 금리가 가 많이 올랐기 때문에 주당 연간 배당금은 20프로 가량 감소할수 밖에 없지 않을까 경고하고 있네요. 

 

향후 그룹자산 편입

롯데리츠는 롯데그룹 자산을 추가로 편입해서 자산의 규모를 더더욱 확대할텐데요, 롯데쇼핑 및 롯데글로벌로지스와 8조 7000억원 규모의 우선매수 청구권을 계약한것으로 알려져 있고, 그밖에 롯데백화점 10개점포, 롯데아울렛 5개점포, 롯데마트 65점포, 롯데글로벌로지스 물류센터 9개등....투자자에게 설렘도 있을수 있겠지만, 저 투자금을 어쩐담...하는 부분도 있겠네요. 끝없는 유상증자가 기다리겠군요. 

 

향후 롯데그룹 외에 다른 그룹이 보유한 물건도 편입대상으로 고려중이라고 하는데, 오피스, 롯데정보통신이 보유중인 데이터센터가 그것이죠. 하지만 적어도 롯데그룹의 핵심자산을 어느정도 만들어 지긴전까지 여유가 있지 않을까 봅니다.

 

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