리츠투자지표 (리츠의 비밀 14)캡레이트, P/NAV, P/FFO

 

드디어 올것이 왔군요. 솔직히 저도 잘 모릅니다. 뭐 읽어보면 이해는 가지만 리츠계에서 사용하는 지표값에 대해서는 여전히 생소한데요. 그래도 같이 읽어보면서 공부해가보죠. 용어가 익숙하지 않다 뿐이지 어짜피 개념은 주식과 크게 다를게 없으니까요.

 

1. 캡레이트

꼭 리츠는 아니더라도 수익형 부동산 공부를 하다보면 반드시 알아야 할 개념이 바로 캡레이트인데요. 왜냐면 이걸 제대로 파악하고 있어야 돈을 벌것 아닌가요? 그런점에서 중요하죠. 정제된 단어로 설명을 하면 부동산의 자본환원율이라는 뭔가 고급스런 단어로 표현이 되는데요. 쉽게 말해서 내가 100억을 들여서 빌딩을 샀는데 도대체 임대료가 얼마냐? 그 비율을 나타낸 말이죠.

 

예를 들자면 100억짜리 건물을 샀는데, 임대료가 년간 5억이 기대가 된다면 캡레이트로 표현하면 5프로 입니다. 즉 5프로짜리 캡레이트 물건은 자본을 100프로 환원하는데 20년이 걸린다는 이야기 이죠.

 

여기서 쪼금만 유식하게 표현해 봐요.

 

Cap Rate = NOI / Market Value

로 뭔가 고상하게 표현할수 있는데요. 여기서 NOI는 부동산 순영업이익 이고, NOI는 임대료수익에 기타소득을 더하고 공실이 있다면 손실비용을 차감한다음, 공과금, 보험료, 재산세와 영업경비등을 제외한 임대순수익금이라고 보면 됩니다.

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2. NAV&FFO

이개념은 주식으로 치자면 PBR 같은 개념이고, ETF 거래를 주로 한다면 NAV값 같은 개념인데요. 주식은 각기 주식가격이 다르고 시총도 다르지면 자산의 관점에서 볼때 주식이 싼지 비싼지 알아보는게 PBR 이고, ETF는 포트폴리오에 포함된 기초자산들의 실시간 거래가격이 ETF와 얼마나 괴리율을 보이는지 직관적으로 보여지는 지표인데요.

 

리츠도 비슷한 개념으로 P/NAV (주가순자산배율)을 사용합니다. 리츠도 어짜피 상장주식이니 그냥 PBR값을 사용하면 되지 않으냐라고 생각할수 있지만,  회계의 관점에서 봤을때 시간이 갈수록 오차가 커질수 밖에 없기 때문이죠.

 

말하자면, 건물이 시간이 갈수록 노후화 되는데, 이를 회계상으로 노후화되면서 자산의 가치가 하락하는 것을 반영해줘야 하는데 그게 바로 감가상각입니다. 회계상으로 보통 어떤자산이든 10년정도 지나면 가치가 0으로 수렴하는것을 기본으로 하는데, 생각해 보세요. 핸드폰이나 컴퓨터 같은 기계들이야 그럴수도 있겠지만, 건물이 10년 지났다고 0원이 됩니까?

 

오히려 시간이 지나면 가격이 오를수도 있는거죠. 때문에 단순히 회계상 기준으로 PBR로 평가하면 부동산의 실질가치를 반영할수 없기 때문에 장부상가치보다는,  부동산 감정평가액을 활용하는것이 실질적인 리츠의 가격을 평가하는데 현명한거죠.

 

P/NAV = 시가총액 / 감정평가액( 취득가 - 부채 + 가격상승분)

때문에 이렇게 평가 하는게 옳은 방법입니다.

 

대표리츠의 P/NAV값을 보면 한화리츠와 삼성FN리츠를 제외하면 모두가 1이하의 저평가 상태입니다.

 

 

FFO=당기순이익+감가상각비-자산매각차익

P/FFO=주가/FFO

 

왠지 영어약자가 나오니 머리가 아파지는데요, 역시 별거 없습니다. 우리가 주식에서 PER개념을 사용하는것처럼 E(Earning) 즉 영업이익 리츠에서는 임대수익랑 비슷한 의미겠죠. 다만여기서 중요한것이 바로 감가상각비를 더해주고, 자산매각차익을 빼주는거 특이한데요. 주식에서는 반대잖아요. 그렇지만 생각해보면 당연한겁니다. 왜냐하면 앞서 이야기한것처럼 감가상각비라는것이 회계상의 반영인거지 실제로 건물의 일부분이 사라지는것은 아닌거잖아요. 그래서 회계상으로 상각처리된것을 반대로 더해주는거죠. 때문에 실제로 재무재표를 봤을때 영업이익보다 오히려 배당을 더 많이 해줄때가 있죠. 이것을 이해하지 못한 리츠 주주들이 어떻게 회사가 버는돈보다 배당을 더해주냐라고 오해하면서 궁금해 하는데 바로 이 원리인거죠.

 

반면 일반적인 주식에선 자산매각을 해서 수익이 나면 당기순수익으로 잡아서 회사의 자산이 늘어나기 때문에 오히려 재무가 좋아지잖아요. 하지만 리츠에서는 자산을 매각하여 차익이 생기면 주주들에 대부분을 특별배당의 형식으로 배당하기 때문에 오히려 회사의 입장에선 더이상 배당을 해줄 자산이 없어지는거기 때문에 마이너스를 해주는 거죠.

 

 

좀 옛날 자료라서 P/FFO값이 높긴한데요.  제이알글로벌리츠의 현재주가 4300원을 기준으로 해보면 FFO값을 390정도 잡을수 있을것 같은데, P/FFO값이 11.02로 절대 저평가 상태이죠. 시가배당률도 바닥에서 상당히 상승했음에도 불구하고 9프로가 넘는 시가배당을 하고 있으니 주식에 비하면 대단한거죠.

 

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