리츠의 미래 (리츠의 비밀 16) 에필로그, 대신글로벌코어리츠, 인마크글로벌프라임리츠

 

1. 코로나 19

사실 이전에도 수많은 유행성 질병이 있었지만, 최근 우리가 겪은 코로나19는 우리에게 큰 충격을 주었고, 그로인해 인간의 삶에도 다시 되돌릴수 없는 큰 변화가 생겼는데요.

 

일단 제생각엔 코로나로 인한 경제 위기를 막기위해 사실상 마이너스 금리라고 할수 있을정도로 국가 버틸수 있는 한계이상의 금리를 인하했는데요. 이런 금융환경의 변화가 부동산자산시장에도 큰변화를 만들었죠.

 

과거의 전통적인 부동산의 가치는 바로 오피스와 상업건물에서 나왔는데요. 코로나로 인해 오피스와 호텔숙박업, 상업건물의 사용가치가 크게 하락하면서 관련 부동산의 가격은 크게 하락하고, 반면 온라인의 물동량이 커지면서 물류센터 부동산과, 재택근무로 인해 각종 업무의 온라인화 되면서, 데이터센터, 전통적인 주거건물 및 아파트의 가치가 크게 올랐죠.

 

따라서 과거에 금리차이와 리츠의 배당이 크게 벌어지지 않았을때는 투자자들에 리츠의 관심이 크지 않았는데, 저금리와 부동산 트렌드의 변화에 따라 관련 부동산을 소유한 리츠는 가격이 크게 상승했었습니다. 이런점에 우리에게 코로나라는 질병이 우리에게 기회와 변동성을 함께 주었다고도 할수 있겠네요.

 

하지만 역으로 생각하면, 이제 코로나19가 사실상 끝났고, 그로인한 인플레를 잡기위해 강력한 긴축정책과 금리인상으로 리츠는 역으로 호황에서 위기로 전환되었는데요. 그럼에도 오히려 과거에 미운오리처럼 생각된 오피스, 호텔, 상업건물이 나중엔 더 빛을 낼날이 올수도 있겠다고도 생각됩니다.

 

2. 향후 상장리츠

2020년 이후 코로나 시기부터 최근 삼성FN리츠까지 수많은 리츠가 상장했는데요. 최근 금리상황이 좋지 않아서 리츠상장을 좀 미루는 분위기 같지만, 환경이 좋아지면 많은 리츠가 IPO를 준비하리라 봅니다.

 

대신글로벌코어리츠

아직 상장전이기 하지만 곧 IPO를 하게될 리츠중에 하나가 바로 대신글로벌코어리츠입니다. 자료에 의하면 일본 도교 오피스 2곳, 일본 도쿄 멀티패밀리 1곳, 폴란드 스비보드진 소재 물류센터 등 4개 자산으로 준비하고 있다고 합니다.

 

대신그룹차원에서 준비하는 대형프로젝트인 만큼, 딜소싱 부터 상장주관 자금조달까지 계열사의 손이 많이 닿았다는 평가 입니다. 때문에 자금 조달부분에는 대신그룹 계열사의 역할이 돋보였고, 관련 계열사에서 해당리츠와 자리츠에 총 788억원을 지원할 예정이라고 합니다.

 

자세한 내용은 기사가 있어 링크로 대신합니다.

https://www.bizhankook.com/bk/article/24665

'리츠 1위 도약 원년' 강조한 대신증권, 상장 연기 리츠 들여다보니

인마크글로벌프라임리츠

 

인마크글로벌프라임리츠는 해외 우량 오피스 부동산에 투자하는 리츠인데요, 2022년 9월에 한국투자증권과 NH투자증권을 상장 대표 주관사로 선정했네요. 해당리츠는 프리IPO와 상장공모를 통해 1710억원을 모집하고 스페인과 미국 소재 오피스 빌딩에 투자한다는 방침이라고 합니다. 

 

우선 자리츠인 인마크글로벌제1호리츠를 통해 스페인 헬리오스 빌딩에 투자한다고 하는데, 헬리오스 빌딩은  스페인 마드리드 업무지구 중 하나인 캄포 데 라스나시오네스에 위치한 오피스 단지인데, 연면적인 총 1만 571평에 달하며, 지하 2층 시장 6층 규모 E동과, 지하 2층에서 지상 7층 규모의 F동의 구성입니다.

 

헬리오스 빌딩은 네덜란드 최대은행인 ING은행의 스페인 본사가 2023년까지 건물 전체를 임차해 사용하고 있으며, 현재 건물의 연간 임대료는 총 762만 유로 (한화 99억원)라고 하며, 임대료는 매년 스페인 소비자물가지수(CPI)와 연동한다고 합니다.

 

또한 해당리츠는 미국 패트릭핸리 빌딩에도 500억원을 투자한다고 하는데, 지난챕에서 제이알 글로벌 리츠처럼 세금을 회피하기 위해 복잡한 방법으로 지분소유를 통해 투자하는것 같네요. 나중에 상장하면 자세히 살펴보고 너무 복잡한 관계로 생략해요.

3. 주목해야할 리츠

기초자산이 한개인 리츠는 그 운용에 있어 한계가 있을수 밖에 없기 때문에 리츠는 필연적으로 다양한 자산을 편입하려고 할테고 그 과정에서 적극적인 자산 편입출 전략을 구사할수 밖에 없습니다.  하지만 현실은 상장리츠에서는 그 전략이 만만치 않은데요. 왜냐하면, 기존 주주들의 배당가치를 훼손하지 않으면서 동시에 우량자산을 매도 매입하는것은 정말로 치밀하고 완벽한 자금계획을 세워지지 않으면 불가능하기 때문이겠죠.

 

그럼에도 이런 적극적인 자산편출입 전략을 시행하는 리츠는 우리가 주목을 해봐야 할텐데요. 그중에 코람코에너지리츠는 는 다양한 주유소 자산을 매각하거나 개발해서 배당가치실현과, 자산의 가치를 상승시키고 있죠.

 

또한 신한알파리츠는 최근 용산더프라임타워 매각을 통해 높은 시세차익을 얻었고 이를 통해 주주들에게 특별배당을 실시해서 배당의 가치를 실현하고 재투자의 기회로 삼고 있죠.

 

NH프라인리츠또한 삼성SDS 잠실사옥 매각을 통해 매입가 대비 2배이상의 차익이 기대되고, 그를통한 추후 배당가치 상승과 좋은 물건을 매입하는데 큰 이벤트가 될거라고 봅니다.

 

그밖에 수많은 상장리츠들의 자산편입 계획이 있으나, 우리가 전에 제이알 글로벌리츠에서 미국자산을 편입하는데 절세전략을 자세히 알아봤는데요, 최근 우리나라 리츠도 단일 실물자산을 편입보다는 자리츠를 통한 지분매입으로 리츠의 기초자산을 구성하는것 같습니다. 뭔가 투자들에게 가시적으로 보여지는 맛은 좀 감소하긴 하지만, 리츠가 실물자산을 취득할때 내야하는 취득세 4.6프로 내야하나, 지분으로 교환하거나 합병할때는 각각 2.1프로 혹은 0.9프로 세금만 부담하면 되서,  추후 배당수익의 관점에선 더 유리할수도 있다고 봅니다.

 

더불어 아직까진 우리나라의 공모리츠에선 일어나진 않았지만, 사모리츠 인수합병에는 인수 피인수 두 법인이 모두 존재하며 주식을 포괄적으로 교환하는 방식으로 종종 일어나는데,  이때 피합병 법인이 자리츠가 되며, 모자리츠 구조가 됩니다.  이런방식으로 공모리츠간에 합병을 통해 좋은 가격과 적기에 자산확보가 가능하기 때문에 아마도 향후엔 리츠업계의 M&A가 주식시장의 화두가 될 가능성이 아주 높다고 볼수 있겠네요.

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4. 금리 인상기

보통 우리가 부동산 특히 아파트를 투자한다고 할때 굉장한 안전하다고 생각하지만, 사실 그 매입구조를 따져보면 사실상 매우매우 위험한 구조로 투자하게 됩니다. 예컨데 5억짜리 아파트를 거래한다고 했을때 5억 현금으로 매매하는 사람은 거의 없겠죠. 사람에 따라 다르겠지만 적게는 2,30프로 대출을 얻을테고, 많게는 우리가 영끌이라고 부르는 신용대출까지 끌어다 90프로이상의 대출로 아파트를 구입하기도 하는데요.

 

사실 부동산이니 그런가 보다하고 용인하지만 만약 주식을 이렇게 한다면 이해가 가시나요? 다들 미쳤다고 하겠죠. 하지만 우리나라 부동산 특유의 하방경직성 때문에 버티기 정신으로 무리하게 투자하는 거겠죠.

 

리츠도 비슷합니다. 보통 리츠가 6프로정도 배당수익률에 주당 5000원으로 상장을 하는데요, 이를 일반적으로 역추산하면 보통 리츠는 레버리지 두배를 사용한다고 봤을때,  캡레이트 3프로정도 자산에 투자했다고 봐야겠죠.

하지만 만약 금리가 상승해서 레버리지를 사용한만큼 이자비용이 올라가 버리면, 레버리지만큼 배당수익률엔 마이너스가 되겠죠. 최악의 경우엔 캡레이트 3프로만큼 대출이자를 더 내야한다면 사실상 기초자산의 가치가 0이 되버리기 때문에 리츠의 가치는 이론상으로 0이 되버리는 거죠.

 

주식으로 예를 들자면, 현금 1000만원과 신용 500만원으로 주식을 매입했는데, 주식이 반토막나서 어쩔수 없이 매도해야 한다면 청산해서 신용대출을 갚고 나면 0원이 되는거나 마찬가지죠. 차라리 신용을 쓰지 않았다면 반토막난 주식 500만원이라도 건질수 있었는데 말이죠.

 

이렇게 리츠도 레버리지는 한도까지 끌어서 투자하는거기 때문에, 이런 금리 변동에 너무너무 취약할수 있죠. 하지만, 그렇다고 금리가 기초자산을 0으로 만들정도로 변동성이 급격하지는 않지만, 문제는 그거와는 별개로 리츠가 상장주식이기 때문에 주식의 가치는 엄청나게 크게 변동할수 있다는 거죠. 때문에 이런 금리 인상기에는 성급하고 충동적인 투자보다는 투자금을 잘 분산해서 분할매수의 관점에서 변동성의 리스크를 피해가면 향후 자산시장이 정상화 되었을때 충분히 좋은 성과를 얻을수 있지 않을까 합니다.

 

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