국내리츠 8 (리츠의 비밀 13) 신한알파리츠, 이리츠코크렙

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1. 신한알파리츠

오피스리츠하면 가장먼저 떠오르는 리츠가 바로 신한알파리츠인데요. 그도 그럴것이 대표적인 자산이 판교크래프톤타워, 삼성화재 역삼빌딩, 와이즈타워 등등 이름만 들어도 알법한 자산들을 다수 보유하고 있어서 그런데요. 천천히 신한알파리츠에 대해서 알아봐요.

 

구분	신한알파리츠
상장시기	2018년 8월
자산규모	약 2조 1000억원
투자섹터	오피스
기초자산	판교크래프톤타워 더프라임타워 대일빌딩 트윈시티남산 신한L타워 삼성화재 역삼빌딩 와이즈타워 캠브리지빌딩
배당주기	3월 9일
특징	오피스 전문 리츠 2022년 더프라임타워 매각으로 부동산 생애주기를 모두 겪어본 리츠

 

사실상 원조 상장리츠라고 할수 있는 신한알파리츠는 상장때 크래프톤타워를 기초자산으로 증시에 입성했는데요, 이후 매년 1,2개의 오피스를 신규편입하며 덩치를 늘려 왔네요. 

 

용산 더 프라임타워 매각

신한알파리츠의 가장 중요한 뉴스중에 하나가 바로 용산 더프라임타워를 매각했다는 건데요. 원래는 2022년에 매각을 완료했어야 했는데, 2023년 중순에 매각완료 했네요. 처음계획은 적어도 600억에서 1200억원까지 매각차익을 기대했으나, 지금 시장상황때문에 최대차익까진 얻진 못했네요. 그럼에도, 730억정도 매각차익을 얻었다고 다니 최근 암울한 리츠시장에 단비같은 뉴스네요. 

 

관련뉴스가 있어 링크합니다.

https://www.sedaily.com/NewsView/29TFYY3CCE

신한알파리츠, 용산 더프라임타워 2400억 원에 매각

 

캠브리지빌딩 지분매수

한편 신한알파리츠는 강남역 앞 캠브리지빌딩을 포트폴리오에 추가했는데요. 해당빌딩은 정송문화재단과 재단설립장 고 김삼석 회장의 외아들 김형권 씨가 구분 소유한 부동산인데요. 정송문화재단은 남성복 전문업체 캠브리지를 설립한 김 회장이 캠브리지빌딩 일부를 출현해 세운 재단법인이죠.

 

투자대상은  김형권 씨 보유분중 일부(11층~14층, 19층)인데, 현재 정송문화재단, 삼목에스폼, 법무법인 청현등이 임차중입니다. 하지만 이런식의 투자는 리츠에서는 드물기도 하고 추후 건물지분 소유자와 의견 불일치로 어떤식로든 문제가 생길수 있어서 나중에 자산을 매각할때 불리하게 작용할수도 있겠네요.

 

다만 그만큼 주변 오피스 시세에 비해 저렴하게 지분을 인수했다는 점은 장점일수도 있겠네요. 좀더 자세히 보면, 지분을 280억정도로 인수했는데, 평당으로 계산하면 평당 3100만원정도 수준이죠. 근처 GBD 오피스 평당 가격으로 비교하면 보통 평당 4500만원도 하니 가격적으론 분명 유리하긴 하네요.

 

유상증자 리파이낸싱

2022년 상반기 유상증자를 통해 이자비용의 부담을 줄였는데요, 지금같으면 택도없을것도 같은데 그래도 해볼만한 시기에 잘했다고 평가합니다.  규모는 1565억원정도인데, 자금은 신한알파역삼리츠에 485억원, 신한케이제2호리츠에 1000억원을 출자했다고 합니다.

 

이때 신한케이제2호리츠가 조달한 1000억원으로 여러가지 담보대출 만기에 대응하여 리파이낸싱을 했다고 합니다. 뭔가 자세히 써볼라다가...너무 복잡하기도 하고 엄청 차입금리를 낮췄다고 보기도 그래서 그냥 만기를 잘늘렸다 정도로 평가하면 될것 같아 생략합니다.

 

2. 이리츠코크렙

우리나라 리츠중에 유일한 CR(기업구조조정)리츠였는데, 지금은 아니죠. 저역시 이름이 특이해서 관심이 있었는데요. 아마도 이랜드 계열회사의 부동산을 담은 리츠라고 하면 이해하기 쉬울것 같네요.

구분	이리츠코크렙
상장시기	2018년 6월
자산규모	약 6,900억원
투자섹터	리테일
기초자산	뉴코아일산, 뉴코아평촌, NC백화점야탑 2001아울렛중계, 2001아울렛분당
배당주기	6월 12월
특징	이랜드리테일 구조조정용 부동산 편입 위탁관리리츠로 전환 추진

 

이리츠코크렙을 설명하기 전에 먼저 코람코자산신탁을 먼저 알아볼 필요가 있는데요. 왜냐하면 이리츠코크랩의 탄생에 대한 이해와 접근방법이 달라질수도 있기 때문이죠. 외환위기 직후 국내 많은 기업들이 부채 상환을 위해 보유 부동산을 매각하고자 했지만, 마땅한 매수자를 찾기 어려웠는데요. 반면 유동성이 풍부해진 은행들은 마땅한 투자처를 찾지 못해서 국채만 매입하는 상황이었는데, 이러한 두주체를 연결할수 있는 방안을 모색하다 탄생한게 바로 코람코자산신탁입니다.

 

여기서 코크렙과 코람코이름의 어원을 살펴보면 재미 있으면서도 이해의 질을 높힐것 같은데요. 코크렙은 코람코자산신탁의 펀드및 리츠 브랜드인데요, 한국구조조정부동산펀드의 약자입니다.

 

코크렙 Korea Corporate Restructuring Real Estate Fund

또한 코람코는 한국자산관리회사의 약자를 그대로 차용한것이죠.

코람코 Korea Real Asset Management Company

때문에 이리츠 코크렙은 코람코자산신탁이 2005년부터 운용하던 코크랩6호가 전신인데요, 이랜드 그룹의 유동화 자산을 기초자산으로 지난 2018년 6월에 상장 했습니다. 그리고 국내에서 유일한 기업 구조조정 리츠이기도 했습니다. 

 

초기엔 자산유동화에 목적이 있었기 때문에 대주주의 지분이 높아도 큰 상관이 없었으나 문제는 이렇게 되면 리츠가 성장하는데 많은 제약이 있을수 밖에 없죠. 때문에 대주주의 지분을 50프로 이하로 낮추는 과정을 진행하고 있었는데 이런과정에서 대량매물이 출현하여 주가의 하락이 진행중이었는데, 금리인상까지 겹쳐서 계속 좋지 못했네요. 

 

하지만 기업구조조정리츠에서 위탁관리리츠로 변모가 완성되었기 때문에 앞으로 좋은모습을 기대하게 됩니다. 관련 뉴스가 있어 링크 합니다. 

 

https://biz.chosun.com/distribution/channel/2022/04/25/EEREYOHRQ5DANJ4GQ7RNFCEDJY/

이리츠코크렙, 대주주 이랜드리테일 지분 6.8% 매각…'위탁관리리츠’ 전환 목표

 

또다른 기회

기업구조조정 리츠만의 안정성도 나쁘지 않았지만, 향후 위탁관리리츠로 변모하면서 성장하는 리츠로의 모습도 좋아 보이는데요, 이과정에서 이랜드 그룹의 우량자산들이 많이 편입될거라고 기대합니다. 더불어 더 좋은 부동산 자산이 있다면 충분히 편입가능하고 말이죠. 때문에 지금은 상업용 부동산만의 한계때문에 주가가 저평가 받고 있지만,  추후 물류센터, 도심형 스토리지, 오피스, 레지던셜, 개발형 부동산등 이랜드 그룹만의 역량을 충분히 살린 다양한 섹터의 자산편입이 기대 됩니다.

 

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