국내리츠 6 (리츠의 비밀 11) 미래에셋맵스리츠, 이지스레지던스리츠

 

1. 미래에셋맵스리츠

특별히 언급할게 없는 리츠인데요. 이유는 특별히 기초자산의 특징이 없고, 더구나 상업시설관련 부동산이기 때문에 그러지 않나 봅니다. 그렇지만,  임차인이 국내 굴지의 대기업이기 때문에 임대구조는 우량한데요. 몇가지 생각해 봐요.

구분	미래에셋맵스리츠
상장시기	2020년 8월
잔산규모	약 850억원
투자섹터	리테일
기초자산	광교 센트럴시티 푸르지오 내 상업시설
배당주기	5월 11월
특징	GS리테일이 자산을 책임 임차하고, 롯데쇼핑과 전대차계약 체결 안정적으로 임대료수익 거둘 수 있음

수원시 광교 센트럴푸르지오시티 내에 위치한 롯데아울렛을 기초자산으로 지난 2020년 8월 상장했는데요. GS리테일과 책임 임대차 계약을 체결하고, GS리테일이 롯데쇼핑과 전대차 계약을 맺는 구조입니다. 잔여 임대차 기간은 약 10년정도네요

 

전대차계약은 안정적인 배당을 추구하는 미래에셋맵스리츠의 특징중에 하나인데, 이런 전대차계약이 혹시모를 리스크에 안전장치 역할을 하기 때문이죠. 즉 혹시 상업시설에 공실이 발생하여 전차인의 수익이 저조해서 임대료를 내지 못하더라도, 리츠는 임차인에게 임대료를 청구할수 있기 때문이죠.

 

더구나 임차인 즉 GS리테일의 신용도는 사실 말하면 잔소일 정도로 우수하기 때문에 리스크의 걱정이 없고, 더구나 전차인조차로 롯데쇼핑으로 모두 더블에이 신용도이기 때문에 염려할일이 없죠. 더구나 롯데쇼핑의 임대료가 GS리테일 임대료 보다 크다는점이 재미깄하군요. 어찌생각하면 GS리테일이 공돈을 먹는거잖아요. 

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2. 이지스레지던스리츠

아마도 국내리츠중에 유일한 주거용 부동산 상장리츠가 아닌가 생각해 보는데요. 사실 해외리츠중엔 이렇게 주거시설을 기초자산으로 하는 리츠가 많잖아요. 사실 우리나라도 아마 비상장 리츠중에 있을거라고 봅니다. 향후 부동산 분양시장이 좀 힘들어지면 아파트를 기초자산으로 해서 본격적인 상장리츠가 나오지 않을까 생각도 해보는데요, 이지스레지던스리츠가 그런 목표점에 한발다가선 리츠가 아닌가 생각을 해봐요.

구분	이지스레지던스리츠
상장리츠	2020년 8월
자산규모	약 2,700억원
투자섹터	주거시설
기초자산	더샵 부평 센트럴시티 홍대 코리빙 복합시설 디어스 명동 스프링크릭타워스 일리니타워
배당주기	6월 12월
특징	레지던스에 유일하게 투자한 상장리츠 2022년 미국 기숙사, 멀티패밀리 추가 편입

 

임대주책을 시작으로 국내 코리빙을 거쳐 해외 멀티 패밀리와 기숙사에 이르기 까지 다양한 종류의 주거 부동산을 편입하며 자산의 규모를 늘리고 있는데요, 2022년 6월 당시 자산의 규모는 1030억원이었던거에 반해 지금 27,770억원이라고 하니 두배넘게 늘어났군요.

 

 

국내자산

인천광역시 부평구 십정동에 있는 더샵부평센트럴시티를 기초자산으로 상장했는데요, 임대주택을 직접 보유한 이지스 151호 및 166호 펀드의 수익증권 지분 50.5프로를 통해 투자하고 있습니다.

더불어 2021년에 코리빙 시설을 추가로 편입하며 투자영역을 확대 했는데, 같은년 6월에 디어스명동과 홍대의 코리빙 복합시설 개발사업에 투자했습니다. 각각 이지스 331호펀드 (지분 30프로) 와 333호펀드 (지분 83.3프로)의 수익증권에 투자하는 방식입니다. 이어서 같은해 12월해 디어스 판교에도 추가로 투자했다고 합니다.

 

해외자산

이지스레지던스리츠는 2022년에 자리츠인 이지스글로벌레지던스리츠를 설립하고 미국 주거용 부동산 투자에 나서는데요, 자리츠를 통해서 미국 멀티 패밀리와 스튜던트 하우징에 간접투자하게 됩니다. 이과정에서 부동산을 소유한 펀드의 수익증권을 확보해서 배당금을 수취하는 구조이죠.

 

이지스427호 펀드는 미국 뉴욕에 소재한 다세대주택 스프링크릭 타워스를 보유한 부동산 펀드인데, 현지 투자기구인 락포인트 홀딩스 지분 3.15프로를 취득해 목적자산을 포트폴리오에 담았습니다.

 

또한 이지스 458호 펀드는 스튜던트 하우징을 기초자산으로 편입했는데, 현지법인 일리니 어소시에이츠를 통해 일리니 타워를 보유하고 있네요. 스튜던트 하우징은 일리노이 대학교 어버너-섐페인 캠퍼스 학생을 위한 주거시설입니다.

 

멀티 패밀리와 스튜던트 하우징 모두 최근 해외 부동산 시장에서 주목받는 트렌드 영역인데요, 특히 멀티 패밀리는 코로나 19이후 임대 수요가 크게 증가했는데, 이는 단독주택 가격 상승에 부담을 느낌 젊은 세대를 중심으로 멀티 패밀리 수요가 늘어난 것에 기인하죠. 실제로 지난 2021년 글로벌 상업용 부동산 거래 규모의 30프로 이상을 멀티 패밀리가 차지했다고합니다.

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