부동산경매 (맘마미아 월급 재테크 실천법 11) 특수경매, 변호사, 회계사, 소송

재테크책을 리뷰하다보니 내집마련에 이어 부동산경매까지 다루게 되네요. 저역시 부동산 경매에 꽤나 빠져있었던 적이 있었는데요. 지금은 약간 휴지기간처럼 쉬고는 있는데, 또다시 콧바람이 들면 하게 될지도 모르겠네요.

이번글은 책의 내용을 완전 무시하고 그냥 제가 하고 싶은 말로 채워야 겠어요. 왜냐면 경매를 재테크 책에 나와있는 몇페이지의 글로 대신한다는게 말이 안되죠. 그럴바엔 그냥 따로 찾아서 제대로 공부하는 편이 옳습니다.

 

제 경험상 부동산 경매는 공부하면 할수록 어렵고, 전체적인 그림은 쉽게 느껴질수 있으나 수익이 많이 남는 물건일수록 정말 케이스 바이 케이스가 명확하게 나타납니다. 분명이 똑같은 방법으로 하면 될것이라고 생각했는데, 막상 덤벼보면 완전히 다르게 바뀌는 경우가 정말 허다 하거든요. 그렇지만 우리는 주식쟁이이니 주식이랑 부동산 경매랑 도대체 뭐가 비슷하면서 같은지 한번 생각해 보시죠.

공부가 너무 어려움

물론 주식도 공부할것도, 배워야 할것도 많지만, 사실 트레이더로서 배워야 할것은 어느정도 정해저 있는 편입니다. 물론 경제공부로 넘어가버리면 정말 대학원이라도 가야될것 같이 전문적이고 방대한 지식들이 여러분을 기다리고 있겠지만, 사실 그런것은 트레이딩을 하는것과는 좀 동떨어져 있거든요. 저는 이런경제지식을 경제포르노라고 부르는데요. 각종 경제방송에서 나불나불 대는 소리를 들으면 그럴듯하고 이런것을 이해만 하고 내 주식계좌에 수익률이 팍팍하고 오를것 같지만, 솔직히 큰 상관관계가 없죠. 오히려 이런 경제뉴스가 내 귀에 들릴쯤으면 반대로 하는게 더 트레이딩의 관점에선 옳을때가 많죠.

 

하지만, 경매는 좀 다를것 같습니다. 경매는 정말 아는만큼 특히 법적 지식이 풍부한 만큼 경매로 돈을 버는 방법 수준이 달라지거든요. 일반 주택경매는 권리분석만 잘하면 어느정도 차익을 남길 가능성이 높아 지지만, 특수경매쪽으로 가면 권리분석 따위는 그냥 깔고 가는거고, 법적으로 어떻게 풀어 가야할지를 공부하고 실천하는 두뇌싸움 같다는 생각이 들거든요. 이게 굉장히 매력적이면서도 참 어렵고 정말 많은 공부와 함께 일반적인 상식을 벗어난 창의적 아이디어도 필요합니다.

 

저역시 변호사랑 얘기할때 적어도 꿀리지는 말아야 겠다는 생각으로, 부동산 유치권 각론, 법정지상권 각론을 사다가 읽어 보려고 노력은 했는데, 정말 어렵더라구요. 일단 책의글씨도 작은데 엄청나게 두껍기 까지 하고, 심지어는 한자는 왜그렇게 많은지....가장 중요한 점은 읽어도 이해가 안갑니다. 한국말인데 한국말처럼 안느껴지는 거죠. 우리가 이것으로 시험을 볼것이 아니기 때문에 외울 필욘 없지만 적어도 필요할때 찾아서 이해는 해야하잖아요. 그조차도 어렵습니다.

 

하지만 경매는 이런 법으로 상대방의 약점을 공략해서 시간과 돈을 절약한만큼 더 큰 수익을 얻는 게임입니다. 때문에 정말 공부의 깊이는 우리가 상상도 할수 없을 만큼 깊고, 더불어 기계적 생각이 아니라 창의적 생각이 필요합니다.

레버리지가 너무 큼

부동산을 레버리지를 끼고 하지 않는 사람은 사실상 거의 없다고 보면 되는데요. 특히 경매쪽은 사실상 레버리지를 90프로이상을 기본으로 깔고 가고 때문에 원금대비 수익률은 우리가 생각하는것 보다 훨씬더 크다고 보면 됩니다. 우리가 일반 주택을 살때야 DTI를 따지고 LTV를 따지는거지 경매받을땐 그런것은 우스운거죠.

 

때문에 경매는 작은 원금으로 큰 레버리지를 사용하기 때문에 잘 풀리면 아주좋은 수익을 얻을수 있지만, 만약 뭔가 문제가 생긴다면 레버리지 만큼 손실도 나기 때문에 굉장히 힘들게 됩니다. 물론 일반 주택경매에서는 권리분석만 잘하면 어느정도 안전마진이 확보된 상태에서 하기 때문에 좀 버티면서 해결해 나가면 결국 큰손실날 가능성이 낮다고 보지만, 특수경매나 문제가 있는 물건같은 경우는 무턱대고 덤볐다가 큰코다칠수 있기 때문에 정말로 주의해야 하죠.

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그런데 이게 주식하고 약간 비슷한 면이 있습니다. 위의 차트는 씨젠인데요, 일반주택경매는 위의 차트처럼 엄청나게 상승했다가 갑자기 뭔일이 생겨서 급락한것을 급급매 이하의 가격에서 경매를 받아서 어느정도 정상화 되면 적당한 가격에 매도하는 경매방법이라면, 특수경매는 완전히 망가진 부동산을 정말로 저렴한 가격에 경매를 받아서 문제점을 해결한 다면 역시 시중보다 저렴한 가격으로 내놓는 방법이죠.

 

그런데 생각해 보세요. 주식은 자기돈으로 하기 때문에 혹 저런 자리에서 오판해서 좀 물리더라도 존버하면 되잖아요. 버틸수가 있는 겁니다. 때문에 주식에서 레버리지 크게 쓰는 사람들 신용 미수 쓰는 사람들은 기다릴수가 없으니 변동성이 커지는 시장에서 버티지 못하고 손절하거나 청산당하면 그때서야 시장이 반등하는 경우가 비일비재하죠.

 

하지만 경매는 무조건 대출 즉 레버리지는 필수 이기 때문에, 예상치 못하게 더 하락해 버리거나, 너무 시간이 길어져 버리면 강제 청산당하는거죠. (물론 내집마련 실수요 경매는 좀 다른 영역이지만, 투자목적은 그렇다는 겁니다.)

 

즉 경매는 주식을 레버리지 10배짜리 선물로 트레이딩 한다고 생각하면 됩니다. 다만 주식보다 변동폭이나 흐름이 작고 훨씬 느리다는것일뿐 원리는 비슷합니다.

 

변호사와 회계사는 필수

일반 주택경매는 논외로 하고, 처음에 잘 모를때는 어쩔수 없이 변호사와 회계사를 끼고 경매를 할수 밖에 없는데요. 변호사와 회계사가 필요한 이유는 소송을 해야하기 때문이죠. 그런데 솔직히 소송까지 가서 뭔가를 해결할수 밖에 없는 물건이라면 안해야죠. 사실 그렇게 까지 가버리면 경매 하수에 가깝습니다.

 

그러면 뭐하러 변호사 회계사가 필요하냐고 할수 있지만, 변호사는 우리가 직접 소송을 할수 없으니 서류를 만들어주는 라이센스가 필요하기 때문이고, 회계사는 물건을 어떻게 하면, 세금을 덜내고 수익을 극대화 할수 있을까의 솔류션을 제공해 주는 전략가 이기 때문이죠. 좀 오버하면, 회계사는 여러분들이 내는 모든 세금을 0으로 만들어 버릴수도 있습니다. 왜냐하면, 절세와 탈세는 사실상 종이한장 차이거든요. 그런데 이게 혹시 잘못되면 추징당하고 곤욕을 겪을수 있으니 적당한 선에서 설계하는거죠. 이것을 세무사 보다는 회계사들이 훨씬 더 잘하죠.

 

때문에 경매고수들은 소송을 하는데 소송으로 이기려 하지 않습니다. 소송을 걸면 채무자는 무조건 위축될수 밖에 없죠. 만약에 여러분한데 매일 한통씩 내용증명이 날라온다고 생각해 보세요. 아마 겪어보지 못한분은 모르시겠지만 스트레스가 어마어마할거라고 봅니다. 그리고 그일을 내손이 아닌 변호사가 대신해주니 돈을 드릴만 하겠죠. 이런식으로 채무자가 심리가 무너질때쯤 슬쩍 가서 협의 하는거죠. 이때 상당부분 경매의 문제가 해결이 되는거죠. 그렇게 되면, 소송하는데 시간과 비용이 많이 절약되고 시간대비 수익률은 그 어떤 투자상품보다 뛰어나게 됩니다.

 

물론 이게 안통한다면, 소송까지 가야 되겠지만 그래도 어떻해서든 해결해야죠. 소송가서 판결로 가면 이겨도 이긴게 아니게 되니 말이죠. 그런데 이런것의 문제는 뭐냐면, 절대로 변호사나 회계사가 이것을 해결해 주지 않는다는데 있습니다. 변호가가 소송을 대신해주긴 하지만, 이길수 있도록 내가 수익을 얻을수 있도록 해주진 않습니다. 그냥 변호사만이 할수 있는것을 하는것 뿐이죠. 나머진 모두 스스로 전략을 짜고 상대방의 심리를 흔들어 놓고 주도권을 가져와서 유리하게 만드는것 모두 스스로 해야 하는겁니다.

 

그래서 이점이 어렵습니다. 왜냐하면 변호사와 회계사를 빌리는 비용이 장난아니거든요.

 

나중에 기회가 되면 특수경매 에피소드를 한번 풀어볼 기회가 될지도 모르겠는데요. 사실 이렇게 블로그에 쓸만한 내용은 아니라서 좀 주저되긴 합니다. 왜냐하면, 특수경매 자체가 좀 밑바닥에서 지저분한거 치우는거에 가깝거든요. 때문에 내용자체가 어디서 떠벌리고 할것이 못되죠. 경매를 접하지 못한 분들은 저렇게 까지 하며 놀라정도로 정말 신박한 아이디어도 난무 하는데, 말이 아이디어지 누군가의 슬픔이자 아픔이고 고통이죠. 하지만 원래 경매라는것이 그런겁니다.

 

자본주의에서 실패한 찌꺼기들은 정화해서 쓸만하게 돌려 놓는게 바로 경매라는 것이죠. 때문에 불쌍한 찌꺼기만 생각하면 경매를 하는사람들이 너무 비인간적이고, 돈벌궁리만 한다고 생각할수도 있지만, 만약 경매를 통해 자산회수가 되지 않고 해결이 되지 않는다면, 오히려 사회전체적으론 해결하지 못한 찌거기들이 가득가득 할거기 때문에 큰 사회적 위험이 발생할 가능성이 큽니다.

 

아마도 여러분 사는 동네에 몇년을 넘어 몇십년동안 해결되지 않고 아무것도 못하는 건물이나 토지가 있을거라고 봅니다. 이것때문에 동네가 외관상으로도 안좋고 동네가 슬럼화 되고, 범죄율이 높아 질수도 있겠죠. 이거 도대체 어떻게 해결하겠습니까? 도대체 누가 말이죠.

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