전세금지키는 3가지 에필로그 (맘마미아 월급 재테크 실천법 13) 있습니다.전입신고,확정일자가, 전세권등기설정, 전세보증보험

지난 전세구하기 편에서는 안전하게 전세구하는 방법에 대해서 알아 봤다면, 이번편에서는 어쨌든 전세를 구해야 한다면, 적어도 이정도는 법적으로 안전장치는 해놓는다면 최악의 경우는 피할수 있지 않을까 하는 부분을 알아 봐요. 다시한번 말하지만 안전한 전세라는것은 사실상 큰 의미가 없다고 봅니다. 왜냐하면 일반적인 거래에서는 전세는 왠만하면 안전하다고 봐야하지만, 문제는 전세계약은 어디까지나 사적 개인간의 거래이기 때문에, 만약 사기를 치려고 맘먹는다면, 어떤조치도 무효화해버릴수 있기 때문에, 최소한의 법적 조치라고 생각해야지 모든것을 안전하게 할수 있다고 생각하면 안된다고 봅니다. 아마도 주식을 하지 않는 사람에게는 도대체가 왜 이렇게 까지 생각해야 하나 할수도 있지만, 주식을 하는 사람들에게는 너무나도 당연한 생각이죠. 우리는 맨날 이렇게 주식을 하는 거잖아요.

 

일단 다시한번 중요한 핵심을 강조하자면, 적어도 3년간의 평균거래 가격대비 60~70정도 전세가격이면 사실상 안전하다고 보면 됩니다. 그 이유는 매매가격대비 60~70프로 전세가격에서는 사실상 갭투자라는것은 있을수 없죠. 그렇다면, 특별한 일이 발생하지 않는이상 선순위 전세권 등기만 되어 있다면, 왠만하면 안전하다고 보면 됩니다.

 

하지만 문제는 전세가가 평균매매가격을 넘어서 최근 거래가 기준 80~90퍼센트까지 전세가격에 계약한 경우가 가장 문제가 되겠죠. 보통 구축아파트는 시세라는게 존재하기 때문에 어느정도 왠만하면 부동산 투자에 무지한 사람도 사기를 당할 가능성이 낮아지지만, 문제는 신축 오피스텔, 빌라에서 가장 큰 문제가 터집니다. 왜냐하면 기존의 시세가 없기 때문에 비교할 기준이 없는거죠.

 

하지만 오히려 이런 리스크가 큰 물건에 많은 사람들이 전세를 살고 싶어 합니다. 왜냐하면...일단 매매가격보다는 저렴한 가격에 편리하고 깨끗한 새건물 만의 장점을 누리고 싶어 하는 성향이 있거든요. 이런심리를 부동산 사기꾼들이 노리는 것이죠. 하지만, 이게 사기인지 아닌지 전세입자 입장에서는 알수가 없습니다. 심지어는 이게 사기인지 아닌지 문제가 터져야 비로소 알수 있습니다. 그전엔 그 어떤 전문가도 사기인지 아닌지 구분할수 없습니다. 왜냐하면 겉모습은 갭투자와 완벽하게 모양도 같을뿐더러 막상 사고가 터지기 전까진 사기라고 의심이 갈수는 있으나 사기라고 부를수도 없죠.

 

결국 마치 뒤가 없는 급등주 투자랑도 비슷합니다. 만약 급등하면 돈을 버는거지만, 혹시 하락하면 손절해야 하지만, 손절하지 못하고 반대매매가 나올수도 있는거죠. 왜 손절하지 못하냐라고 물어보면 그게 바로 우리가 알수 없는 부분이죠. 레버리지를 너무 썼을수도 있고, 실력이 부족했을수도 있고, 첨부터 아예 매도하지 안할 생각이었을수도 있고 등등 다양하겠죠. 그걸 우리가 어떻게 알겠습니까? 즉 부동산 가격이 상승하는 시점에선 사기같은 거래도 아무이상 없은 정상 거래처럼 되는거고, 부동산 하락시점에선 정상적인 거래도 사기거래처럼 될수도 있는겁니다.

 

본론을 써야 하는데 서두가 이번에도 길었군요. 하여간. 전세금을 지키기 위해서는 최소한 3가지 방법을 반드시 해둬야 할필요 있습니다.전입신고,확정일자가 첫번째고, 전세권등기설정이 두번째고, 전세보증보험이 마지막 세번째 인데요. 하나하나씩 봐요.

전입신고, 확정일자

요즘은 워낙 기본중에 기본이 되버려서 설명할 필요도 없는 소리가 되버렸지만, 일단 법적으론 이사하고 나서 14일 안에 신고하면 됩니다. 하지만 요즘은 바로 당일 전입신고를 해야한다고 전문가들이 말하고 있는데요. 이유는 법적으로 선순위 우선변제권을 받고 대항력 유지를 위해서는 전입신고과 확정일자에 따라 효력을 달리할수 있거든요.

 

예를들자면 이런겁니다. 사실 이부분을 이해하려면 부동산 경매절차에 대해서 어느정도 이해를 하면 너무 당연하고 쉬운데요. 경매를 한다고 생각하면 생각해 보세요. 집주인에게 문제가 생겨서 부동산을 경매로 처분해야 한다면, 경매로 낙찰받은 경락금은 최우선으로 선순위 전세권자에게 먼저 배당이 됩니다. 그리고 그 배당을 받기 전까지 전세입자는 지금 살고 있는 집에 계속 살수 있는 대항력을 가지게 되죠. 이부분이 전세입자에게는 최후의 보루같은 느낌인데요. 때문에 이걸 확정하기 위해서는 계약당시 등기부등본을 다시 확인한후 그날 바로 신고를 해야하는 이유죠.

 

하지만, 번외로 드물기는 하지만, 행정절차상 전입신고가 확정되기 까지는 만하루라는 시간이 필요하기 때문에 은행이나 다른 금융권에서는 전입신고후 다음날까지는 아직 세입자가 없는상황으로 등기상황이 뜨기 때문에 이를 이용해서 집주인이 부동산 계약당일 대출을 받아 버리게 되면, 선순위가 전세입자가 아니라, 은행이나 기타 금융기관이 되버리게 됩니다. 이렇게 되었다고 해서 지금 당장 문제가 되진 않겠지만, 이미 이런 상황을 만들었다는 거 자체가 사기를 치기위한 선작업이라고 봐야하기 때문에 매우 위험한 상황이 될수도 있는 겁니다. 어서 빨리 이런제도가 바뀌어야 할텐데요...그냥 은행에서 자체 지침으로 바꾸면되는데 말이죠.

 

전세권설정등기

그런데 난 집주인을 믿을수가 없고, 도저히 내가 전입신고를 하고 확정일자를 받는 하루의 시간이 불안해서 견딜수가 없다면, 전세권설정등기를 이용할 필요가 있습니다. 원리는 행정절차상 하루가 거릴일을 내가 직접 발로 뛰어서 돈을 내면 그날 즉시 확정이 되거든요. 다만 약간의 불편함과 비용을 동반하게 되는데요. 만에하나 벌어질지도 모를 리스크를 견딜수 없다면, 한번쯤은 고려해 봐야 하지 않을까 합니다.

 

일단 조건은 집주인의 동의가 필요합니다. 당연히 집주인 입장에서는 동의해 주는것을 꺼리는 경향이 있겠지만, 문제가 없다면 안해줄 이유도 없죠. 다만 조금 전문적인 얘기지만, 전세권설정등기를 하면 전세입자가 다시 세를 놓을수도 있기 때문에 집주인 입장에선 좀 싫을수도 있죠. 주택에서야 드물기는 하지만 상가같은 경우엔 깔세라고 이런경우가 많거든요. 하여간 집주인이 동의해준다는 전제하에 비용이 들어가는데요. 대략 전세금의 0.2프로에 기타세금 및 법무사비용등이 들어간다고 보면 됩니다. 대략 5억정도 전세금이라면 백몇십만원 정도 들지 않을까 합니다.

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전세금보증보험

혹시 전세보증금을 되돌려 받지 못할경우를 대비해서, 보증기관에서 대신 반환해 주는 상품인데요. 세입자의 입장에선 조건만 맞는다면 안할 이유는 없다고 봅니다. 조건이야 거의 비슷비슷하기 때문에 기준은 보증금액만 따져보면 될듯합니다. 그 이외엔 대동소이 하다고 봐야죠.

 

다만 HUG가 도대체 누구를 위한 상품인지는 좀 생각해 봐야겠네요. 여기서 너무 길게 주저리주저리 쓰긴 어렵지만 나중에 개존다르 생각에서 한번 다뤄봐요. 하여간 HUG때문에 전세가가 매매가에 거의 근접하게 올라가 버리는 원흉이 되기도 했고, 그러면서 집값을 밀어 올리는 역할도 분명했기 때문에 다주택 투기자들에게 아주 좋은 먹이감이 되버린 면도 있기 때문이죠.

 

재테크책이다 보니 참으로 다양한 분야를 광범히 하게 다루고 있어서 저역시 이것저것 조금씩 다 한번씩 맛보는 좋은 기호가 된것 같네요. 주식이나, 보험등도 책에 나오긴 했는데...제가 책을두고 이러쿵 저러쿵 하기에 뭐해서 슬쩍 넘겼지만, 기회가 되면 한번쯤 읽어 보는것도 좋을듯 싶습니다. 이제 재테크는 충분히 읽었으니 우리 이제 본질인 주식으로 넘어가야 겠어요.

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