내집마련 (맘마미아 월급 재테크 실천법 10) LTV, DTI, 조망권

세상에 우리 블로그에서 내집마련이란 주제로 글을 쓰게될줄은 생각지도 못했는데요. 그만큼 지금 리뷰하는 책이 재테크에 대해선 안다루는 분야가 없이 모든 투자분야를 한번씩은 다 훝어 가는군요. 그런점에서 우리 블로그의 주요요점인 주식투자관련해서도 다루고 있지만 그냥 패스했습니다. 이미 우리가 수없이 많이 한거기고 하고, 특별히 새로울게 없어서 반복할 필요가 있나 해서요. 그래서 아주 친절하게 잘 정리되어 있어서 아직 주식투자에 대해서 잘 모르시는분은 이런 기회에 한번 읽어 보시는것도 좋을것 같아요.

 

내집마련하니 저역시 처음에 내집마련할때가 생각나는데요. 예전이나 지금이나 항상 처 내집마련은 힘들기 마련이죠. 과거엔 과거대로 어려웠고 지금은 지금대로 또 어려운거죠. 하지만 제가 좀 독하게 모으긴 했지만 거의 3년만에 모든 대출금을 다 갚아 버렸지만, 만약 최근에 집을 샀다면 과연 3년안에 갚을수 있을까 하는 생각이 드는게 사실이죠. 하지만 중요한것은 그래서 예전이 더 쉬웠다고 말할수는 절대 없습니다. 그땐 그당시대로 지금만큼 어려웠다고 봐야죠. 그렇게 따지면 우리 전세대 어른신들이 집장만 하기 쉬웠나요? 항상 시대를 막논하고 항상 어려운게 내집마련입니다.

내집마련 1단계 : 저축,투자 여력 늘리기

뭐 뻔한거지 않습니까? 일단 절약하고 아끼고 불필요하게 세는 돈을 찾아내서 고쳐야 하죠. 솔루션은 너무나도 명확하게 간결하지만 실천하기가 사실 젤 힘든게 바로 저축,투자 여력을 늘리는 겁니다.

 

솔직히 맞벌이하고 좋은회사에 다닌다면야 저축할 여력을 만들기 어렵지 않겠지만, 외벌이에 혹은 대기업에서 좀 벗어난 회사를 다닌다면, 또는 아직 호봉은 낮은 공무원이라면 저축은 커녕 매날매날 조금씩 적자가 만들어 지는 환경일 가능성이 매우 큽니다.

 

사실 월급이 만든 적든 상위 1프로의 엄청난 소득이 아니라면 다들 소비레벨은 다르겠지만 항상 소득은 부족하게 마련입니다. 때문에 저축은 항상 힘들고, 쪼달리고,인내력이 반드시 필요할수 밖에 없죠. 때문에 저축은 아끼고 남은것을 저축하는게 아니라, 먼저 저축하고 그리고 나서 남은걸로 쪼개서 아껴서 쓰는거죠. 아주 뻔하고 보잘것없는 답이지만, 가장 강력한 솔루션이라고 봅니다.

 

내집마련 2단계 : 포트폴리오 수립하기

물론 저축만 해서도 충분히 내집마련을 할수 있지만, 사실상 저축만으론 지금같은 투자의 시대엔 너무 많은 시간이 걸릴수 있고 워렌버핏 뿐만 아니라 아인슈타인도 놀란 복리의 마법을 자본주의 시대에 적극적으로 활용해야 하지 않겠습니까? 때문에 기본적인 자금은 저축을 기본베이스로 하되 어느정도 투자를 위한 여력을 남겨둠으로서 내집마련을 위한 포트폴리오를 상황에 맞게 조정할 필요가 있습니다.

내집마련 3단계 : 자금계획 세우기

내집마련을 위해 열심히 저축하고 투자를 하고 있는데 언제까지 얼마만큼 할지 계획을 세워야 하지 않을까요? 지금까지 얼마를 모앗는지, 앞으로 매달 정기적으로 얼마나 저축하고 투자할수 있는지, 앞으로 내집마련하기 위한 디데이는 언제인지, 그래서 내집마련을 위한 필요자금은 얼마인지, 저축한 돈으로 부족하다면 얼마만큼 대출을 받아야 하는지를 종합적으로 판단해서 총 필요자금을 스스로 알필요가 있죠.

 

최근 윤석렬 정권에서는 부동산 하락과 금리인상의 여파때문에 시장을 활성화 하기 위해 LTV 와 DTI 규제를 많이 풀어 줬지만, 그거에 상관없이 대출은 집값의 30프로 정도로만 가져가는게 현명한 내집마련의 방법이라고 봅니다만....이부분은 워낙 민감한 부분이라 딴지를 거신다면...당신말이 백프로 맞습니다.

 

참고로 LTV(Loan To Value Ratio)는 주택담보인정비율 이라는 말인데, 주택을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는 지를 말하는 것입니다. 과거 문재인 정권에서는 LTV가 6억원 미만의 주택에 한해서 40프로 LTV를 적용했는데, 윤석열 정권에는 주택가격의 상한선을 없애고 LTV 규제상한을 50프로까지 끌어 올렸습니다.

즉 과거엔 6억원짜리 아파트를 구매할때 대출을 2억 4천만원까지 대출을 받을수 있었다면, 지금은 6억기준에 3억까지 대출을 받을수 있고, 과거엔 6억이 넘어가면 대출조차 받을수 없어서 현금 부자가 아니다면, 사실상 고가 아파트를 매수할수 조차 없었는데, 지금은 가격과 상관없이 대출을 받을수 있으니 고가주택도 좀더 쉽게 매수할수 있다는 점이 다르다고 봐야겠죠.

 

반면에 DTI는 대출을 갚는 사람의 소득수준에 고려했을때 대출금의 상한선을 정하는 거죠. 예를 들어서 6억짜리 집을 지금 매수한다면, 3억까지 LTV의 적용을 받아 대출을 받을수 있지만, 내 소득이 연간소득 대출받은 3억원의 원리금과 이자를 부담할수 있는지를 고려하는건데요.

 

만약 3억원의 대출을 30년장기대출로 받았다면, 이자를 년5프로로 계산할때, 년간 일정원금과 이자를 년간 4160만원정도 갚아 나가야 하는데, 만약 DTI 50프로 적용한다면 적어도 세후연봉이 8300만원정도 되야 대출이 가능할거라고 봅니다. 물론 실전에서는 좀더 복잡하고 뭔가 꼼수를 쓰면 대출가능하기도 하고 그렇습니다. 원론적으로 그렇다는 거죠.

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내집마련 4단계 : 형태와 크기

이제 자금계획까지 마쳤다면, 어떤집을 살것인지 고민해 봐야할 때이죠. 하지만 많은 사람들이 일단 4단계 부터 먼저 고민하기 시작하는데요. 그리고 거기에 맞춰 자금계획을 세우는 면이 있죠. 하지만 집이라는 것이 자기돈으로만 가능하면야 뭘 먼저하든 뭔 상관이겠냐만요, 실은 돈에 맞춰 집을 정하는게 올바른 순서지 않을까 합니다. 왜냐하며 내집을 마련하는것도 좋지만 자신이 감당할수 없는 부채를 끌어들여 내집을 마련하는것은 예상치 못한 위기에 큰 소실을 입게 되기 때문에 사실 자금계획이 선 다음에 어떤집으로 마련해야 할지 생각해도 늦지 않다고 봅니다.

 

일단 우리가 선택할수 있는 집의 종류는 뻔합니다. 전혀 다양하지 않습니다. 셋중에 하나입니다.

 

첫째는 아파트죠. 뭐...설명할 필요가 있나요? 다들 잘 아시잖아요.

둘째는 다세대주택입니다. 우리가 흔히 말하는 빌라라고 하는데요. 그런데 경매로 들어가면 이부분이좀 복잡해 지고 권리분석을 할때좀 신경써야 할 부분이 있습니다. 다음챕터에서 경매부분에서 좀 자세히 다뤄봐요. 하여간 다세대는 그냥 빌라라고 생각하면 대략 맞다고 봅니다.

셋째는 단독주택입니다. 사실상 대부분의 사람들이 신경쓸필요가 없을텐데요. 도심에서 단독주택을 고려한다면 대단한 부자일테니까 말이죠. 하지만 지방에서는 오히려 단독주택에 살면 주거환경이 좀 떨어진다고 봐야겠죠.

내집마련 5단계 : 위치

사실상 이렇게 4단계까지 결정이 끝나면, 비로소 어디에 집을 살것인가를 결정하면 됩니다.

 

일단 직주근접을 따져봐야 겠죠. 우리가 집을 사는 근본적인 이유가 뭡니까? 먹고 살라고 하는거 아닌가요? 직장에서 일을 마치고 나서 편히 쉬어야 다음날 또 일할수 있는 에너지를 얻을거 아닙니까? 때문에 당연히 집을 고를땐 직장과의 거리가 얼마인가를 반드시 따져봐야겠죠. 하지만....현실은 꼭 그렇지는 않더라구요. 뭐 여러이유가 있겠지만...직장 출퇴근이 두시간은 애교수준이조 세시간 네시간도 사실상 흔한 상황이니까요.

 

그다음은 학군입니다. 사실상 집의 가치를 결정하는데 많은 부분을 차지 한다고 봐야하는데요. 꼭 유명한 학군을 따지는것 보다는, 적어도 주위에 초중등 학교가 있는지를 살펴보는것도, 꼭 나하고는 큰 상관이 없더라고 이런 학군이 필요한 수요가 상당하기 때문에 추후 집을 매매할때 좋은 가치를 가질수 있죠.

 

다음은 상권인데요. 이부분은 사실 좀 공부가 필요한 부분이죠. 꼭 상권이 좋다고 좋은 주거환경이라고 말하기는 케이스 마다 다를테니까요. 그럼에도 일반적으로 주거환경에서 필요한 시장, 마트, 병원 등등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰진지를 살펴보는것도 좋다고 봅니다.

 

마지막으로 조망권은 스프레드차이가 좀 크다고 봅니다. 아무리 주변 풍경이 좋아도 아시겠지만, 처음에만 보이지 몇개월 살다보면 쳐다볼일도 별로 없습니다. 퇴근하고 집에 오면 그냥 깜깜한데 뭔소용있습니까? 때문에 풍경에 묘가 있더던지 혐오시설이 있다던지, 생활이 너무 불편한 점이 있다는게 아니다면 거기서 거기지 않을까 합니다. 물론 다홍치마라고 같은 값이면 좋은게 좋은거죠.

 

하지만 이런 조망권때문에 주택가격이 주변부동산 가격과 너무 크게 괴리감이 있다면, 그때부터는 투자의 영역으로 가야 되는거라, 선택하기 전에 먼저 공부가 필요하지 않나 봅니다.

 

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