전세집 구하기 (맘마미아 월급 재테크 실천법 12) 인천전세사기

솔직히 말해서 월세를 살아 본적은 있지만, 전세를 한번도 살아 본적이 없어서 과연 전세라는 주제로 글을 쓸만한 자격이 있나 생각해 보지만요, 전세를 준적이 있었기 때문에 오히려 세입자의 입장이 아니라, 집주인의 입장에서 전세를 접근해서 볼수 있는 기회가 될것같아 리뷰해 봅니다.

 

일단 일반적인 전세를 구하는거야 구태여 여기서 이러쿵 저러쿵 할필요가 있을까 하는데요. 그냥 좋은 부동산가면, 친절하게 알아서 잘해줄겁니다. 라고 말하고 싶지만.....최근에 벌어진 전세사기가 인천을 넘어서 전국적으로 확산하고 있는 상황에서 쉽게 생각해선 안될상황으로 가고 있습니다. 그래서 전세라는 제도에 대해서 곱씹어 봐요.

 

전세라는 제도는 사실상 우리나라에만 있는 특수한 부동산 거래 방법인데요. 이유는 전세라는 부동산 계약방법은 기본적으로 세입자들에게 압도적으로 유리한 계약조건이기 때문이죠. 계약조건만 따져보면 집주인은 사실상 손해인 구조이죠. 때문에 세계적으로 전세라는 부동산 계약은 특수한 상황이 아니면, 사실상 존재하기 힘든거래 방법입니다. 만약 집주인에게 유리하고 이익인 계약방법이라면 왜 우리나라에만 성행 하겠어요. 다른나라도 돈되는 거라면 미친듯이 덤벼드는 사람들이 넘쳐날텐데 말이죠. 즉....전세를 주는 집주인 입장에선 손해임에도 하는이유가 다른데 있기 때문이겠죠.

우선 전통적으로, 과거에 우리나라는 개인이 은행을 통해 돈을 빌리기 매우 힘든 구조 였던 시기가 있었는데, 목돈을 구할수 있는 현실적인인 방법이 전세를 놓는거였죠. 집주인 입장에선 급한 목돈을 구할수 있어서 좋았고, 세입자의 입장에선 저렴한 가격에 비해 좋은 주거환경을 누릴수 있는 개인간의 돈거래였죠.

 

하지만, 문제는 우리나라가 개발도상국을 거치며 경제가 발전하면서 문제가 생기기 시작한거죠. 물가 상승률 보다 실물자산 특히 부동산의 가치가 훨씬더 급속하게 상승하면서, 현금의 가치는 떨어지는데 반해 자산는 반대로 상승하는 현상이 발생하게 되는데요. 이런 현상을 적극적으로 활용한게 바로 전세 갭투자인데요. 즉 집매매가격과 전세가격과의 차이만큼만 돈을 가지고 있으면 집을 살수 있는상황을 이용한 투자인데, 우리나라의 과거 경제발전의 흐름을 볼때, 비록 집주인은 전세를 통해서 크게 이익될것은 없지만, 만약 집가격이 더 오를거라는 기대감이 있다면, 레버리지를 통한 큰 수익을 얻을수 있는겁니다.

 

때문에 정상적인 상황이라면, 크게 문제가 될것은 없는데 만약 집주인이 전세금을 돌려줄수 없는 상황이 생기면 어떻게하지? 하는 의문에서 이 모든 문제가 출발하는거죠. 서두가 참 길었네요. 하지만, 뒤에 설명할 조건들이 이해가 가려면 반드시 짚어야 할 부분이라서 어쩔수 없었네요.

 

전세값은 적당한가?

항상 이부분은 전통적으로 많은 토론과 의견이 분분한 부분인데요. 하지만 개인적으로 최근 고점 기준이 아니라 적어도 3년정도 평균거래가 대비 60에서 70프로정도에서 전세가격을 생각한다면 리스크의 위험을 크게 낮출수 있다고 봐요. 보통 90프로 가격은 급매, 80프로가격을 급급매 라고 해서 왠만하면 이 가격에서 부동산은 쉽게 거래가 되죠. 즉 왠만하면 평균거래가 대비 70프로 가격선에서 전세를 얻는다면 깡통전세라고 부르는 상황에서는 안전하다고 봐야겠죠.

 

그런데 문제는, 그런집이 이제는 별로 없다는 거죠. 왜냐하면, 이런조건의 집은 수요가 엄청나게 많기 때문에 나오자 마자 소모되버려서 찾을수가 없습니다. 즉 대부분 투기성 자금이 스며들수 밖에 없는 갭이 적은집, 즉 매매가와 전세가가 거의 붙은 집이 많다는 거죠. 하지만 예전같으면 세입자들이 절대로 이런집은 위험할것 같으니 계약하지 않았을 텐데, 은행에서 전세자금도 대출해주고, 심지어는 국가에서 HUG라고 보증보험에서 전세자금도 보증해주는 미친 3박자가 맞아 들어 가면서 세입자들이 전세에 대한 리스크를 잊어 버리게 되면서, 아무생각없이 그냥 월세낼라 은행이자 낼래 하는것만 비교하면서 전세 계약을 하는 지경에 이르게 되는거죠.

 

하지만, 원래 사고는 가장 안전할것 같을때 터지는 겁니다. 이 이유를 여기서 설명하자면 이글로는 부족하지만 나중에 한번 찐하게 다뤄 보기로 하고, 하지만 결국은 전세는 평균매매가의 60에서 70프로 가격이 아니면 전세를 계약하지 않는다의 원칙만 지키면, 왠만하면 망할일이 없습니다.

 

전세 세부 리스크

사실상 앞서 얘기한 전세가격원칙만 지키면 사실상 리스크는 거의 없다고 봐도 되지만, 사실상 그런 물건이 없다고 했잖아요. 정확하게 말해서 없다기 보다는 시장에 나오는 즉시 소모되버리기 때문에 여러분에 기회가 오지 않는다고 봐야겠죠. 우리동네에는 많은데요? 할수도 있겠지만....이미 그동네는 매력이 없는 동네겠죠. 사람들이 살고 싶지 않은 동네입니다. 그렇지만 전세를 구하는 입장에선 좋은거죠뭐....

 

그래서 리스크가 있는 전세를 구할때는 몇가지를 조심해야 합니다. 첫째는 등기부등본의 소유자와 집주인이 동일한지 확인해야 합니다. 하지만 사실상 이게 과연 얼마나 도움이 될지 모르겠지만 적어도 기본적으론 확인을 해봐야 겠죠. 하지만 작정하고 사기치려고 하는 사기꾼은 여러분을 얼마든지 속일수 있으니 방심하면 안될거라고 봅니다.

 

두번째는 당연한 얘기지만 반드시 돈은 계좌송금을 이용해야 합니다. 수천 수억을 현금으로 지급할리는 없겠지만, 불편하고 편리하고를 떠나서 계좌로 거래하는거 자체가 혹 문제가 생겼을때 거래증빙이 되기 때문에 반드시 중요계약거래는 계좌를 통해서 해야 합니다.

 

세번째는 사실상 이부분이 가장 중요할듯 싶은데요. 믿을만한 부동산을 이용하면 됩니다. 사실상 이런거 다 해결해 주라고 부동산이 있는거 아닙니까? 집한번 거래하는데 들어가는 비용이 얼마인데 적어도 부동산이 잘 모르는 세입자를 대신해서 다 처리해 주고 조언해 줘야하는데 지금은 사기꾼들이 부동산을 차려서 사기를 치니 참 어려운 부분입니다.

 

내생각

뭔가 전세에 관해서 팁을 알려주고 싶었는데....생각해보니 대부분 어떻게 하면 전세자금을 마련하냐에 집중해 되있어서 오늘의 포인트인 안전한 전세구하기랑은 거리가 있네요. 이런것은 인터넷만 뒤져보면 정보는 넘쳐나니, 조건만 맞는다면 주택도시기금, 버팀목자전세자금,청년전용버팀목, 신혼부부전용전세대출 등등 종류도 엄청많으니 잘 이용하면 되겠는데...전세에서 이게 그다지 중요한것은 아니라고 봐요. 리스크만 키우는 거니....

 

그래서 제생각엔 전세를 안전하다고 생각하는거 자체를 머리에서 지웠으면 좋겠습니다. 전통적으로 집주인이 목돈이 필요해서 시장에 내놓은 전세를 이용하는것이 아니라, 투자의 관점으로 전세매물을 이용하는것은 리스크가 매우 커질수 있다는 것을 인지할 필요가 있죠. 하지만 우리가 집주인의 속내를 도대체 어떻게 알아 낸다는 말인가요? 이말은 결국 평균매매가 70프로 이하의 전세집을 구하는 겁니다. 왜냐하면 투기심리가 낀 매물은 절대로 이런물건을 가지고 있지 않거든요. 앞서 설명했듯이 투기성 물건은 반드시 갭이 적어야 합니다. 갭이 크다면 투자를 할필요가 없기 때문이죠. 이유는 전세라는거 자체가 세입자에게 압도적으로 유리한건데, 투자자의 입장에선 갭이 큰 물건을 손실보면서 구태여 매매할 필요가 없는거죠.

 

때문에 제아무리 뭔가를 조심하고, 안전장치를 해봤자 집값이 하락하면 무조건 위험해 지는 겁니다. 결국은 최고의 안전장치는 가격입니다. 이부분은 우리의 주식투자와도 매우 닮은 점이라고 보면 됩니다. 법적으로 제도적으로 보장해줄거라는 생각이 허망하긴 하지만...그래도 이부분을 우리가 놓칠수는 없어서 다음편에 법적으로 뭔가를 좀 해보는 거에 대해서 설명해 보기로 해요.

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