국내리츠 4 (리츠의 비밀 9) 디앤디플랫폼리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 인천검단 물류유통시설용지

 

1. 디앤디플랫폼리츠

오피스자산과 물류자산을 포함하는 전형적인 최신트랜드형 리츠인데요. 이름에서도 약간 눈치챌수 있지만, SK디앤디와 자회사 모회사의 관계입니다. 앞서 살펴본 신한서부티엔디리츠와 서부티엔디와 비슷한 관계지 않을듯 싶은데요. 다만 최근 자산편입과정에서 리츠의 주주로서 원하는 그러한 그림은 안나오는것 같아 약간 실망이긴 하네요. 하여간 SK디앤디의 개발 개산을 딜 파이프라인으로 활용할수 있다는 기대감은 아직 살아 있습니다.

구분	디앤디플랫폼리츠
상장시기	2021년 8월
자산규모	약 2조 2,600억원
투자섹터	오피스, 물류센터
기초자산	세미콜론문래 백암파스토물류센터 일본 물류센터
배당주기	3월 9월
특징	스폰서인 SK디앤디를 딜 파이프라인으로 활용

 

글을쓰면서 놀란것이 디앤디플랫폼리츠가 자산규모가 2조 2000억대라고 하니 좀 어이가 없긴하네요. 지금 시총이 겨우 2000억대입니다. 나머지 2조는 도대체가 어디로 간겁니까? 하여간 리츠설명에 의하면, 우량자산을 선매입한 덕에 기초자산의 자산가치 상승이 두드러지는데, 8000억을 밑돌던 4개 자산의 매입 시점 감정 평가액이 2022년 9340억원으로 1500억원 가까이 뛰어 올랐고, 특히 오피스 자산인 세밐콜론문래의 상승 폭이 눈에 띈다고 합니다.  2020년 5458억원이던 세미콜론문래의 감정평가 가치는 2022년 6610억원 까지 늘었났다네요.

 

밸류애드전략

디앤디플랫폼이 보유한 국내자산은 SK디앤디가 개발에 참여한 물건인데, 그중 세미콜론 문래에 대해서 살펴보면, 2019년에 세미콜론 문래건물의 짓기위해 만들어진 프로젝트파이낸싱회사의 대주주가 바뀌면서 매물이 나왔는데, 당시 15곳이 넘는 투자자가 참여했다고 하는데, 그중에 SK디앤디가 최종 인수자로 낙찰되었다고 합니다.

 

당시 평당 1800만원에 인수가를 적어내서, 1900만원을 적어낸 KB자산운용에는 밀리지만, 건물의 리테넌팅, 유휴부지 활용, 친환경 에너지 설비투자 등 밸류애드 전략을 어필하여 자산을 인수 할수 있었다고 합니다.

 

( 리테넌팅은 부동산 용어로, 임차인을 유지하거나 재계약 유도하는 전략을 말합니다. 쉽게 말해, 빌리는 사람이 계속 빌려주고 싶게 만드는 일이죠.
임대인 입장에서는 공실 기간을 줄이고 안정적인 수익을 확보하기 위해 중요한 전략입니다. 임차인에게는 만족스러운 환경과 합리적인 조건을 제공해 떠나지 않도록 하는 것이죠.
일반적으로 임차인과의 소통, 임대료 조정, 시설 개선 등을 통해 리테넌팅을 진행합니다.) 

 

세미콜론문래는 서울 영등포구 문래동에 위치하는데, 지하 5층에서 지상 13층 2개동, 연면적 2만 9,990평에 이른다고 하며, 현재 임대율은 98.26프로 이고, SK텔레콤, 삼성화재, 한국씨티은행등이 주요 임차인이죠.

 

물류센터 개발에서 SK디앤디의 밸류애드전략을 엿볼수 있는데요, 백암 파스토 물류센타역시 스마트 물류센터 개발을 통해  단순 물류센터를 넘어서 풀필먼트 서비스를 접목해서 임차매력을 끌어 올렸다고 합니다.

 

그리고 일본소재의 아마존 물류센터의 투자하고 있는데, 직접 자산을 보유하지는 않고, 이지스글로벌300호 펀드의 수익증권의 일부를 매입하는 방식으로 보유하고 있다고 하네요.

 

딜파이프라인

디앤디플랫폼리츠는 2025년까지 3조,1000억원까지 자산규모를 키우겠다고 계획인데요, 당연히 SK디앤디의 딜 파이프라인을 적극 활용할거라 기대됩니다. 이미 리츠가 상장할 당시 IPO 보고서에서 밝혔는데요. 현재 국내 오피스 3개와, 물류센터 3개가 물망에 올라있다고 합니다.

 

원래 리츠가 밝힌 자산매입건중에 가장 가까운게 명동오피스 물건인데, 원래는 SK디앤디가 900억원에 매입해서 리모델링 작업해서 2022년 4분기 중에 리츠에 편입할 계획이었는데, 이게 뭔가 문제가 생긴듯 합니다. 현대차에게 수익증권을 넘겨버린건데...이와 관련해서 디앤디플랫폼리츠 주주들의 원성이 어마어마 한것 같은데요. 이런 실망감이 리츠의 주가에도 반영되고 있지 않나 봅니다. 관련 뉴스도 링크합니다.

https://www.ibtomato.com/View.aspx?no=10959&type=1

[IB토마토] SK디앤디, 올해 역대급 실적…내년도 새 기록 쓸까

 

섹터	자산명	위치	연면적(예정, 평)	준공일(예정)
국내 오피스	명동	서울시 중구	4,143	2022.10.
	강남	서울시 강남구	14,987	2023.3.
	충무로	서울시 중구	6,548	2024.5.
국내 물류센터	이천 백사	이천시	17,549	2023.3.
	일산	고양시	19,006	2024.11.
	용인 신갈	용인시	7,046	2024.12.

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2. ESR켄달스퀘어리츠 (물류에 진심)

관련업에 익숙한 사람들은 모르겠지만, 저는 처음에 EST켄달스퀘어란 말이 입에 잘 안붙더라구요. 그만큼 이름이 참 생소한데요. 오로지 물류에만 집중하는 리츠가 있죠. 때마침 코로나 특수에 맞춰 엄청난 관심과 수급이 몰렸는 리츠였는데요. 5000원에 상장한 주식이 순간적이지만 9610원까지 상승했으니 얼마나 당시 미쳐있었나 알수 있죠.

 

구분	ESR켄달스퀘이리츠
상장시기	2020년 12월
자산규모	약 2조 2,600억원
투자섹터	물류센터
기초자산	물류센터 18곳
배당주기	5월 11월
특징	물류센터 개발 역량 뛰어난 스폰서와 시너지 효과 AMC,LH 공모 부지 입찰서 인수자로 선정, 향후 자리츠 편입 가능성

 

 

국내 상장 리츠 최초로 FTSE EPRA Global Nareit Developed Asia 지수에 편입됐는데요 때문에 다른리츠와는 확연하게 비교될정도로 거래량이 풍부하고 그만큼 유동성 측면에서 리스크가 적다고 볼수 있겠네요.

 

특히 리츠의 모기업인 ESR그룹은 글로벌 3대 부동산 전문 투자회사로 꼽히는데, 특히 아시아태평양 지역 부동산 투자에 일가견이 있죠. ESR켄달스퀘어리츠는 모기업의 파이프라인을 활용하는 한편 투자 자산을 자체 발굴하는 등 적극적입니다.

 

우량자산확보

리츠중에 ESR켄달스퀘어리츠의 성장성을 가장 높게 평가하는 이유가 바로 스폰서인 ESR그룹의 우량한 파이프라인이지 싶은데요. 개별형 펀드 및 실물형 펀드를 통해 우량자산을 꾸준히 확보하고, 이를 ESR켄달스퀘어리츠로 편입하는 구조이기 때문일듯 싶습니다.

 

이에더해서, 리츠 자체의 딜 소싱 역량도 우수하다는 평이 있고, ESR그룹의 자산뿐만 아니라, 자체 소싱한 물류센터도 꾸준히 편입하고 있으며 전체 운용 규모의 20~30프로를 그룹 외부 자산으로 유지하겠다고 합니다.

 

한편 ESR켄달스퀘어리츠의 AMC인 켄달스퀘어리츠운용은 한국토지주택공사(LH)로 부터 공모 개발부지를 따내기도 하고, LH가 공모한 인천검단 물류유통시설용지 민간사업의 우선협상대상자로 선정되기도 했는데요.  사실상 굉장한 특혜인거죠. 해당 부지는 전체 면적이 2만평에 달하고 법정 용적률의 300프로라고 합니다. 단 개발뒤에 리츠형태로 공모 상장한다는것을 조건으로 달았다고 하네요.

 

이렇게 켄달스퀘어리츠운용은 해당 부지에 2026년까지 지하 1층에서 지상8층 연면적 9만2천평 규모의 물류센터 준공을 목표로 하고 있고, 신규 물류센터 리츠설립을 위한 인허가 작업도 함께 진행할 계획이라고 하며, 이렇게 신규 설립한 리츠를 향후 ESR켄달스퀘어와 합병하는 방안도 검토중이라고 합니다.

 

이것이 왜 엄청난 특혜인지 관련뉴스를 링크했네요. 누군가에게 특혜라면, 리츠를 선점하는 투자자에겐 기회인거죠.

https://www.newsis.com/view/?id=NISX20221109_0002079814&cID=14001&pID=14000

LH에 날 세운 인천 서구 "검단신도시 대형창고시설 설치는 위법"

 

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